一度きりの人生、すこーし欲をかいてみる~サラリーマン不動産投資ブログ~

家庭持ち30代後半サラリーマンが不動産投資で一度きりの人生、家庭に迷惑をかけないように少しだけ欲をかいてみる実践ブログ

全然儲からないじゃん!!

草食業者さんに案内された物件について、以下の利益目標を掲げた。

「10年後に自己資金を年利7%複利で運用した結果以上の利益を目標とする」

ソーシャルレンディングで既に年利7%程度で運用できている実績を考えると

最低限、不動産投資でも、そこは超えていきたいところだ。


今回の物件で投下する自己資金(購入時諸費用額)は350万円のため、7%複利で計算すると、10年目には688万円となる。よって、利益目標額は338万円だ。

出口(売却)目標としては

「10年後に賃料が10%下落しているとして、表面利回り10%で売却とする」

とした。

自分が次の買い手の気持ちで考えると、築10年で10%の利回りだったら買おうと思うだろう、という仮置きだ。


今回の物件は価格が4000万円。表面利回りが8%なので、年間収益320万円(月間収益26万6千円)となる。

 

出口目標から、売却時の物件価格を逆算してみた。

 

賃料下落が10%(32万円)のため年間収益が288万円(320万円ー32万円)。よって、表面利回りが10%となる物件価格は2880万円となる。これが売却価格となる。

これらの情報を以前、ブログにも書いた下記の書籍の資料の付録である収益計算エクセル(不動産投資をする上でハイコストパフォーマンスで手に入る珠玉の収益シミュレーター。超お薦め)に各種パラメタを設定していく。

 


◆ローン関連
 借入金額:4000万円
 借入金利:2.0%
 借入期間:35年

◆収益関連
 空室率:90%
 広告費:家賃の2ヶ月
 現状回復費:家賃の1ヶ月

◆各種年間費用
 法人での物件購入予定なので、税理士費用を年間24万円(月2万円)。

 加えて法人住民税を年間7万円として、計31万円。

 修繕費はまぁ、新築なので0円としよう(大甘っ!!)


結果が出た。じゃじゃじゃーーん(ドキドキ)

 賃料収入月額(空室率除去後):24万円

 ローン支払月額:13万円

 固定資産税等、各種経費(月割り):10万円

 税引き前キャッシュフロー:1万円

 

嘘だろ ̄ロ ̄)!!月額収支が1万円??

 

何度パラメタ設定を見直しても、こうなってしまう。間違い無い。。。

 

しかも8年後には税引き後キャッシュフローは赤字。デッドクロスが発生してしまっている。

 

新築なので、インカムゲインは期待できないのか?

 

それでは、売却時のキャピタルゲインに期待!!

 

玉川式収益計算エクセルに10年後の物件売却価格を2800万円と設定

 

売却益は

 

じゃじゃじゃじゃーーーーーーーん!!

 

-200万円( ̄□||||!! 

※売却価格2800万円ーローン残債3000万円=ー200万円

  

結局、10年後の出口まで含めた、キャッシュフロー総額は

 

ー650万円

∑(゚□゚;)ガーン(。□。;)ガーン(;゚□゚)ガーン!!

 

不動産投資、、、

全然儲からないじゃーん!!( ̄_ ̄|||)