一度きりの人生、すこーし欲をかいてみる~サラリーマン不動産投資ブログ~

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デットクロス

耐用年数越えの築古木造アパートの収支シミュレーションを行った。

 

ざっくりと、シミュレーションのパラメタ値は以下。

  1. 物件価格 3000万円
  2. 満室賃料年額 300万円
  3. 自己資金 10%
  4. 借入金利 3%
  5. 借入年数 25年
  6. 入居率 95%
  7. PMフィー 5%

結果

  • 月額賃料収入額    25万円
  • 月額ローン支払    13万円
  • 月額各種経費      6万円
  • 税引前キャッシュフロー 6万円  

うーん。。。借金3000万円してキャッシュフロー6万円かー。。。

 

何か想像より少ないな。。。

 

税引後キャッシュフローは、、あれ?税引き前キャッシュフローと同じ?

 

何でだろう?

 

そして、シミュレーション結果の収支年月を未来に進みると、、、

 

税引き後キャッシュフローが赤字になっとるがな!!

 

そう、突然、購入後10年前後のタイミングで税引き後キャッシュフローが赤字になっていたのである。

 

何故だ???

 

シミュレーションの結果を色々見てみると、以下の事がわかった。

 

  • 耐用年数越えの築古物件は減価償却期間が4年で減価償却費は経費に計上される。
  • 所得税については、ローン返済の元本返済分にもかかってくる。

 

よって、減価償却期間は年間賃料収入の300万円より減価償却費(経費)が大きいため、利益無しとみなされ、税金が引かれない。

 

そのため税引き前キャッシュフロー=税引き後キャッシュフローとなり、ウハウハな期間となる。

 

但し、減価償却が終わるとローン返済の元本金額と賃貸収益のどちらにも所得税がかかってくる。

 

今回シミュレーションした物件だと、10年後あたりで月額ローン支払い(13万円)のうち、元本支払いが8万円+賃貸収益6万円に税金がかかる事になる。

 

私の場合だと、サラリーマン業の所得がそれなりにあるので、、税金がキャッシュフローを上回ってしまう事になる。

 

衝撃だ。。。

 

キャッシュフローは賃料下落や修繕費などで、少しづつ目減りしていくと思っていたのに、こんなサドンデスが訪れるとは。。。

 

実はこれは「デットクロス」と言われる現象らしい。

 

デッドクロスとは?仕組みと不動産経営の破綻を回避する3つの方法

 

デッドクロスが発生した月から、ローン返済が終わるまで、ローン返済額における元本返済部分が増える事で、年々、赤字が増え続けるという悪夢のようなシミュレーション結果を目の当たりにし、頭をかかえた。

 

何より怖かったのが、これまで読んだ初心者向けの不動産投資の本にデッドクロスについて一言も触れられていなかった事だ。

 

玉川さんの収益計算シミュレータがなかったら、物件購入して数年後に突然の赤字決済となり、ニッチサッチもいかなくなっていただろう。

 

ありがとう玉川さん!!あんた、最高だよ!!

 

 

ただ、 築古木造アパート投資に暗雲が立ち込めてしまった。

奥が深い、、、不動産投資。。。