一度きりの人生、すこーし欲をかいてみる~サラリーマン不動産投資ブログ~

家庭持ち30代後半サラリーマンが不動産投資で一度きりの人生、家庭に迷惑をかけないように少しだけ欲をかいてみる実践ブログ

号泣(ToT)

草食業者さんに買付証明の書類を依頼した翌日、日曜の晩。

 

購入予定の物件について、積算評価の概算価格を算出したり、周辺の賃貸相場や空室率をSUUMOやHOME'Sの情報から確認し、玉川式収益計算エクセルで収益シミュレーションを実施する等、後悔しないようできる限りの事は一通りやってみる事にした。

 

まずは、積算評価。計算した結果、物件購入価格が6000万円に対して、積算評価は土地2100万円、建物1500万円の合計3700万円となる。


物件購入価格の60%程度となるため、新築アパートとしては、まぁ許容範囲か。ユ●●●のような狭小アパートとかだと積算価格が半分以下になる場合もある。

 

ちなみに積算価格の概算の算出式は

 

土地評価額=路線価 × 敷地面積
建物評価額=再調達原価 × 建物延床面積 × (耐用年数-築年数)÷ 耐用年数

 

として算出している。

 

続いて、周辺の賃料相場を調べる。むむむ、相場に比べると2000円~3000円、家賃が高い。新築プレミアムというものだろう。収益計算に織り込まねば。

 

空室率。これは正直よくわからん。。。とりあえず、●塚区の空室率は14.3%となっているので、神奈川県内では可もなく不可もなくというところか。

 

toushi.homes.co.jp

 

以上の情報を元に各種設定値を玉川式収益計算エクセルシートにぶち込む。

 

うん。。。やっぱりそんなに儲からない。毎月の手取り(税引き後キャッシュフローが)は8万円前後といったところか。

 

6000万借金して毎月8万円の収入。この感覚にだいぶ慣れてきた。。。

 

ただ、10年後に同じ利回り(8%)で売れたとしたら売却益含めて、800万円程度の利益となる。悲観的に+2%(10%)の利回りでの売却になったとしても400万円の利益だ。


まぁ、利便性も高いし、積算もそこそこあるし、売れない事はないだろう。。。。

他に何か見落としはないか・・・・


草食業者さん「そうなんです。土地の形状が少し特殊ですが、良い物件だと思いますよ」

草食業者さん「そうなんです。土地の形状が少し特殊ですが、良い物件だと思いますよ」

草食業者さん「そうなんです。土地の形状が少し特殊ですが、良い物件だと思いますよ」 

 

土地の形状が少し特殊、、、、、そういえば草食業者さんは、物件の話をした時になんでわざわざあんな事を言ったのだろう?

 

確かに変な形だったが、何かマイナスがあるのだろうか?嫌な予感。すぐさまインターネットで情報収集。

 

これだ!!

 

「旗竿地」

 

である。(調べるとすぐ見つかるもんだ)

 

「お得」と言われているけれど実は買ったら損!? 旗竿地の落とし穴とは? | 大家さんの味方|利用者数No.1不動産投資サイトの「楽待」

 

楽待の記事を読むと、デメリットとして、売却時の出口が限らてくるという。

 

しかも、更に調べると積算評価の計算が旗竿地だと0.7掛けになるというじゃないか。

 

。。。という事は、積算価格を計算しなおすと、土地2100万円もとい0.7掛けで土地1470万円+建物1500万円で合計2970万円。物件価格が6000万円なので、積算評価は50%をきることに。

 

 

 


これじゃあ、ユ●●●と同じじゃないかー!!ウワァァ—–。゚(゚´Д`゚)゚。—–ン!!!!

 

 

号泣である。感情が抑えきれない(ToT)

 

最後の最後で致命的なリスクが出てきてしまった。

 

やばい、どうしよう。。。買付け資料が送られてきてしまう。。。