一度きりの人生、すこーし欲をかいてみる~サラリーマン不動産投資ブログ~

家庭持ち30代後半サラリーマンが不動産投資で一度きりの人生、家庭に迷惑をかけないように少しだけ欲をかいてみる実践ブログ

カモネギになるなかれ!!

新築アパートの購入を考え、検討し、業者さんと話をし、物件を見ていく中で、次々と湧く疑問を少しでも解決するために、不動産投資関連の本を次々と購読してみた。

 

基本的に電子書籍派なので、これまでKindleで読めるものしか購入していなかった。

 

その考えが愚かだった。。。。こんな書籍があったなんて。。。。私が20冊程度購読した不動産投資関連本で断トツの神本の名が

 

「首都圏で資産を築く!王道の不動産投資」 村上俊介著

 

である。

 

 


この本、Kindleでは売られていないため、購読を見送っていたが、Amazonの評価が高いため、単行版を購入し、読破。

 

読み終わり、本当に色んな事がスッと腹落ちできた。(が故に現在苦しんでいるのであるが。。。)

 

私が大きく、この本に共感をした3つの事例を、浅いながらも私の不動産投資経験も交えながら紹介する。

 

まず、デッドクロスの事が第一章にドドンと記載されている。それに対し、初心者向けと言われる不動産投資本には、ほぼ、デッドクロスについての現象説明や危険性についての記載がない(※読み返すと単語くらいはチョロっと出てきてるが)

 

私は、築古物件の購入検討時に、たまたま玉川さんの収益計算エクセルを元に数値をいじくっていった結果、年々税引き後キャッシュフローが減っていいき、最後には赤字になる現象を目の当たりして、それがデッドクロスと言われる現象である事に気づく事ができた。

 

結果的に、安易な築古物件購入を避ける事ができたが、本書ではきっちりとその危険性を「破産以外に手立てなし」というビビットな題目で記載してくれている。

 

これから、不動産投資を初めよう、という方々。特に築古アパート投資での成功例の知識を書籍やネット情報から仕入れ、再現させようとしている方々に、真っ先に教えてあげないといけない不動産投資特有の現象、それがデッドクロスなのだ。

 

気づいたら黒字倒産、、、、恐ろしい。

 

この本は「セミプロ投資家になれ、カモネギ投資家になるなかれ」と謳っている。

 

カモネギ投資家の事例
 アパートメーカーが土地を仕入れ、業者が建物を建て、売りに出されたものを購入する。

 

◎セミプロ投資家の事例
 自分で安い土地を探し出し、値段交渉し購入し、建築のための職人を探し出し、アパートを建てる。

 

出口までで考えると、カモネギとセミプロのキャッシュフロー総額は6倍近く変わるというのだ。

 

一般の投資家の物件購入価格(エンド価格)には、販売までに関わってきた業者の利益がのっている。何と、新築アパートだと20%もの業者の利益が物件価格にのっているという。


完全に私はカモネギ投資家の道を突き進んでいる事に、この本を読んで気づかれた。

 

努力はしているつもりだったが、どこかしらお客さん気分で物件購入を進めていた感は否めない。だって、楽ですから。。。人間は楽な方に流れがちですもん。

 

業者が大きく儲け、投資家が小さく儲ける、というビジネススキーム。これか新築建売アパートだとすると、よくできたビジネススキームである。

 

「投資家が大きく儲ける」ように収支計算上は見せて、「実際は小さく儲ける」というのが味噌なのだろう。確かに、損さえしなければ、文句は言わないと思うし。。。

 

  • 法人での継続的な物件購入

 

これだ。この答えがほしかった。但し、期待とは裏腹に、この答えを書籍の内容を元に紐解いていた結果、不動産投資、いや、不動産事業は、想像よりも長期戦になるであろう事を覚悟できた。


私の目標は

 

「10年後に税引き後キャッシュフロー50万円得られる状態」

 

だっため、規模拡大のイメージは

 

「5年後に表面利回り8%程度の5000万規模のアパート3棟。10年後に5棟」

 

といったイメージだった。

 

この本を読み終えた後は、10年後に5000万規模のアパート2棟くらいが関の山ではないかと考え始めている。

 

理由は、法人への銀行融資判断の基準である。

 

書籍では、一棟目は個人属性を利用して新規法人で銀行から融資がおりるが、二棟目は法人としの事業性で融資可否の判断をされる事が記載されている。

 

黒字経営を続けている事はもちろんの事、貸借対照表(バランスシート)上、資産と負債が100:100でも、銀行での資産評価だと、100だと思っていた資産が50と評価されてしまい、債務超過で融資が受けれなくなるそうな。

 

草食業者さんとの談話の中では、銀行は簿価(バランスシート上の資産価値)でしか見ない、とのことだったので、勝手に楽観視していたが、きっちり、見られるではないか。。。

 

ちなみに、草食業者さんからお薦めされた、ターミナル駅近くの物件は売価6000万円。積算評価だと3000万円である。

 

なので、この新築アパートを購入した時点で、銀行評価としての資産は、3000万円程度に見られるという事になる。フルローンなので負債は6000万円だ。

 

よって、銀行評価上、資産が3000万円。負債が6000万円という事になるので、差し引き3000万円の債務超過だ。

 

この債務超過分を賃貸収入や個人の属性を成長させる事で、補完しないといけないわけだから、2棟目購入は10年後、いや、減価償却で資産価値そのものも減っていく事を考えると、永遠に購入できない可能性すら出てくるのだ。


目的・目標を立案し、戦略を描き、戦術を見出す事の重要性を本書では謳っているが、まさしく、その通り。目標はあったが、戦略と戦術が適当すぎた。反省である。

 

いきあたりばったりでの物件購入の先に、道はない。


とはいえ、、、、、さて、、、、、どうしたものか。。。。

 

新築アパートをカモネギとして購入して、小さな利益を享受するか、それとも何か突破口がないものか。。。うーむ。。。。土地から購入?なのか??