ひーやんの欲張り不動産投資~You Only Live Once

30代後半家庭持ちサラリーマンのひーやんが、一度きりの人生を後悔しないように、不動産投資にチャレンジする体験記ブログ

3棟目融資開拓!!

YOLO!ひーやんです。

 

久しぶりのブログ更新です♪

 

今回は3棟目の融資開拓の状況報告となります。

( ̄^ ̄)ゞ

 

 

3棟目概況

3棟目については、購入しても良いレベルの都内あて物件(土地)を2019年12月に見つけています。

 

事業規模は9千万円程度(諸経費除く)になる見込みで、1月初旬から融資先開拓活動を行っている最中です。

 

ちなみに1棟目、2棟目は青色申告控除狙い(夫婦で130万円)で個人で購入していますが、3棟目からは法人で買い進める計画です。

 

このあたりの方針・計画は以下のブログに整理しています。

※ちなみに現時点で、法人は1期目を終えている状態です。

 

 

融資先開拓について

融資先開拓ですが、結論を言うと難航しています(ToT)

 

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難航している理由は大きく、以下3点となります。

 

  • ペースが早すぎる
  • 借入額が多すぎる
  • エリア外

 

私が現時点で相談を持ちかけた金融機関は、以下の12行です。
※相談順です。

 

 

伏せ字にするのも面倒になってきましたし、別にオープンにしても良い内容なので、オープンにしちゃいます(笑)

 

また、別枠で日本政策金融公庫の創業融資の相談もしてみました。

 

それぞれ、私自身が確認した1次情報と知り合いの投資家からの2次情報を織り交ぜながら記載していきます。
※2次情報については責任持てませんので、参考程度にとらえてくださいm(_ _)m。

 

千葉銀行

千葉銀行は土地から新築アナザーストーリーの武志さん(仮称)からの紹介で挑みました。

 

 

ちなみに武志さんは1棟目が2月末に竣工予定で、2棟目も土地から新築企画で進められています。2棟目は土地決済が完了しており、既に3棟目も見据えて動かれているパワフル投資家さんです。

 

私より1年以上遅れて不動産投資のスタートを切られているのですが、ものすごい行動力で動かれており、もはや抜かれそうな勢いです!(゚ロ゚屮)屮

 

さて話を戻します。

 

法人は横浜に登記をしているため、本来なら千葉銀行のエリア外なのですが、勤務地が紹介頂いた支店に近い点と、検討物件が都内であるという点を、紹介頂いた担当の方に攻めて頂く事で、取り扱ってくれる事になりました。

 

紹介パワーって素晴らしい

p(´⌒`q

 

私のプロフィールや、土地から新築企画の実績を元にした資料を作ってプレゼンした事もあり、担当はかなり前向きに取り組んでくれる姿勢を見せてくれました。

 

また、他の金融機関が頭金を必須条件としている中、千葉銀行はまだまだフルローンを出しているという話を担当自身から聞いたので、非常に期待していました。

 

ただし、結論としては融資不可という事になりました( ̄ロ ̄|||)。

 

理由を聞いたところ、定性的な内容は全く問題ないし、事業計画も何ら問題はないが、既存借入額が多すぎる事から否決となってしまったという話でした。

※私の借入額は自宅と2棟のアパートの合計で2億2千万円程度となります。

 

ちなみに2次情報ですが、とある理由で千葉銀行は都内案件の審査が厳しくなっているという話も聞いています。

 

きらぼし銀行

きらぼし銀行は1棟目の葛飾APを個人で借入しています。

 

 

電話で相談してみたのですが「ペースが早すぎる」という理由と「銀行合併によるシステム統合が5月に控えており忙しい」という理由で、資料さえ受けとってもらえずに断られてしましました

( ̄3 ̄)=3

 

こちらの支店は渋いので有名だったので、別の支店で挑めばチャンスがあるかと思い、これまた武志さんから融資に積極的な支店の担当を紹介してもらったのですが、残念ながら既存借入がある支店があると、別の支店からの借入はできないという話でした。。。

 

ちなみに、きらぼし銀行だけでなく、同一金融機関で別支店での複数借入はできないため、最初に借入する支店は重要です。

 

さわやか信金

さわやか信金は2棟目の墨田APを個人で借入しています。

 

 

電話で相談したところ前向きに取り組んでくれるという事で資料も提出しましたが、結果的には、頑張って7千万円が限界で、頭金2千万+諸経費を出せるキャッシュがないので断念しています。

 

ロットが小さい6千万円くらいの事業規模であれば、フルも行ける可能性があると聞きましたが、1月末で融資を担当して頂いた方が退職されてしまったので、また新しい担当との信頼を築いていく必要があります。

 

第四銀行

第四銀行は1棟目の葛飾APでフルローンが出ています。

 

 

電話で相談したところ、融資エリアが絞られており、支店から1時間以内に行ける距離に、法人の事務所と物件が必要らしく、法人が横浜で都内の物件だと、どこの支店でも取り扱い不可との事でした。

(;´Д`)

 

城南信金

自宅から車で10分程度の距離に支店があるため、相談をしてみました。

 

資料を元に1時間程面談したところ、融資課長からの信頼はゲットでき、前向きに融資審査を進めてもらう事になりました。

 

頭金2割という条件をのんでもらわないと審査にあげられないと言われたため、ニッコリ笑いながら条件を受けれてみましたが、保有財産一覧、現金で頭金2割は出せない事は担当もわかっているはずなので、建前の話だとポジテイブに受け取っています。

╭( ・ㅂ・)b

 

金利は2%前後、劣化等級をとれば35年で出せるという話でした。

 

頭金1割程度の条件になれば、後述する公庫の創業融資をうまく使う事で、先に進められる可能性があります。

( ˆωˆ )

 

2月10日週に結果がわかるので、ドキドキがとまりません♪

 

小松川信金

2次情報ですが、小松川信金は収益還元評価の金融機関と聞いたので、相談をしてみましたが、法人が横浜だとエリア外なのでNGという事でした 。

( ̄3 ̄)=3

 

これまた2次情報ですが、新築なら金利2%前半、借入期間は30年のようです。

 

東京東信用金庫

2次情報ですが、小松川信金と同じく収益還元評価の金融機関と聞いたので、相談をしてみましたが、法人が横浜だとエリア外なのでNGという事でした。

( ̄ロ ̄|||)

 

これまた2次情報ですが、新築なら金利2%中盤、借入期間は22年のようです。

 

SBJ銀行

勢いであたってみました。頭金1割+金利3%という事で断念。

(-_-;)

 

横浜幸銀信金

勢いであたってみました。サラリーマン投資家には貸さないと即答されました。

(||゚Д゚)

 

ちょっと休憩

このあたりで、ちょっとイライラして乱暴な呟きをしました。

 

スルガ銀行

twitterのフォロワーの方からオススメされたのがきっかけで、電話で話をし、資料送付して担当レベルで検討して頂きました。

 

結果はNGで、理由を聞くと以下の通りでした。

 

  • 事業規模の3割を現金で保有する必要がある
  • 頭金1割を出す必要がる
  • 新築なら金利2.5%で借入期間30年

 

1つ目の条件がクリアしていなかったため、融資NGという判断となりました。

 

信金

twitter経由で融資情勢に詳しい凄腕事業家の方から、融資に苦戦している様を見かねてかDMを頂き、腕利きの担当がいる支店を教えて頂きました。もはや感謝しかありません。

(ToT)

 

早速、担当の方に電話で相談を持ちかけたところ、融資情勢が厳しくなったことでエリアが絞られ、支店のエリア内に法人事務所と物件がないとNGという事で断念しました。

 

第四銀行と同じく、法人横浜、都内物件の壁に立ち阻まれました。

(´·ω·`)

 

城北信金

土地から新築投資家の友人からの紹介で融資相談をしてみました。

 

事前に資料を送付し、後日、面談に行ったところ、非常に前向きに取り組む姿勢を見せてくれました。

 

新築だと金利は2%で借入期間30年。頭金についての目安も聞いたところ

 

審査部は挨拶のように3割頭金と言っているが、いつも交渉で何とかしています。ただ諸費用分は出してもらう事になると思います

 

フルを匂わせる驚きの回答をもらいました。

 

ただ、稟議をあげるためのストーリー作りとして、以下を要望されました。

 

  • 支店のエリア内に法人の支店登記をしてほしい
  • 個人の確定申告を終わらせてほしい

 

今回、うまくいかないにしても、都内に支店登記する事で融資開拓できる金融機関の幅が広がる可能性もあるので、早速、支店登記用のレンタルオフィス(バーチャルではないです)を探し出し、担当に確認した上で、契約手続きに入りました。


個人の確定申告についても、田村税理士にお願いをして早期の申告書提出に向けて動いています。

 

また、城北信金について条件面の大幅向上が見込める不燃公社のパートナーローンが使えるため、打診してみましたが、残念ながら、土地購入からの新築企画には使えないように、昨年、条件変更がされており、現在は土地保有の地主向けの新築企画した取り扱っていないとの事でした ( ̄3 ̄)=3

 

日本政策金融公庫

日本政策金融公庫には創業融資制度があり、2期を終えていない事業者に対して無担保・無保証で借入ができる制度があります。

 

www.jfc.go.jp

 

こちらの創業融資制度を使えれば、自己資金の不足分を補填する事が可能となります。

 

電話で問い合わせをしたところ、融資額1千万円。借入期間は10年で金利は2.56%です。

 

今回の案件で、8千万円を金利2.0%/30年借入と、公庫の創業融資1千万円の2.56%/10年借入のミックスでシミュレーションしたところ、最初の10年間の返済比率が50%→60%に上がってしまうため、キャッシュフローは悪くなりますが、その分、元本返済が進むので、キャッシュ温存という意味の選択肢としてはありかもしれません、。

 

懸念点としては、合同会社の代表である妻のみーやん自身が面談に必要があり、ちょっと相談をしてみたところ

 

・・・いやよ。。。

 

と言われている点くらいです。

 (´·ω·`)

 

ちなみに、2次情報となりますが、決算2期を終えると無担保2千万円という枠になるようです。

 

また、同じく日本政策金融公庫が取り扱うマル経融資(小規模事業者経営改善資金)があります。

 

www.jfc.go.jp

 

マル経融資は、商工会議所等で経営指導(原則6ヵ月以上)を受けた方なら、無担保・無保証人で、最大2千万円の借入が可能です。

 

以下、2次情報となりますが、経営指導6ヶ月といっても現金の出入りを記した通帳等を過去6ヶ月分見せればクリアできるようです。また、創業融資とマル経融資については枠の取り扱いに注意点があり、先にマル経融資を使ってしまうと創業融資が使えなくなってしまいます(マル経融資の枠は創業融資の枠を食い潰す)ので、利用する順番には注意が必要との事でした。この情報は複数の投資家から聞いているので、確からしいかと思います。

 

まとめ

融資情勢が想像以上に厳しい状況である事をこの一ヶ月肌で感じました。

 

twitterで融資先開拓に関連するツイートに対する反響の多さから、融資付けに苦労されている投資家が多数いらっしゃる事が垣間見えます。

 

twitterでフォロワーの方から「いいね」を頂いたり、コメントで励まされたり、情報を頂けたりしたのは、ここ1ヶ月の心の支えになりましたし、頑張る気力も失わずにすみました。

 

応援して頂いた皆様、本当にありがとうございました!!

 

ブログ更新は不定期となりますが、twitterでは随時、情報を発信していきますので、良かったらフォローして頂けると嬉しいです。

 

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融資付けに苦労されている投資家の皆さんも、ネバーギブアップの精神で頑張りましょう

(*^ー゚)b

 

私の場合、現時点で前向きに検討してもらっているのは城北信金と城南信金だけとなりますが、良い条件が引き出せるように頑張りたいと思います

( ̄^ ̄)ゞ