ひーやんの欲張り不動産投資~You Only Live Once

30代後半家庭持ちサラリーマンのひーやんが、一度きりの人生を後悔しないように、不動産投資にチャレンジする体験記ブログ

セミナー参加と重大発表

YOLO!ひーやんです。

 

8月30日(金)に「不動産経営」実践会のマンスリーセミナーに参加してきましたので今回は参加レポートとなります。

 

「不動産経営」実践会とは

 

 

 

最新市況

まずは最初に村上さんから最新市況の話がありました。

 

気になる融資については、厳しい状況が続いているものの、日に日に厳しさに拍車がかかっているという訳ではなく、平行線が続いているとの事でした。

ε-(´∀`*)

 

また、中国投資家の勢いがなくなっているという海外投資家の情勢の話の中で地下銀行というキーワードが出てきました。

 

地下銀行について、ざっくりと説明すると「日本で不正就労等で海外に正当なルートで送金できない人から現金を業者が受け取り、業者が海外の銀行から当人の自国の銀行に振り込む形態」の事を指します。

※もちろん無免許でやっているため、不正です。

 

図示するとこんなイメージです。

 

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また、OYOや民泊といった転貸サービスが活況であるという話もありました。

 

OYOについては8月のお盆前に物件を集めていて、それなりの条件で募集をしていたようですが、盆明け後は、また絞りに入っているようです。

 

私もちょうど、お盆前にOYOに査定をお願いしたので、条件面についての相談については前向きな姿勢を見せてくれていました。

 

 

民泊については、土地から新築ライングループでも盛んに情報交換されていて、局長f:id:minetiru:20181122001549p:plainも民泊セミナーに参加し、都内で土地から新築転貸で12%を叩き出そうと目論んでいるようです。

 

管理市況・ステージング講座

不動産ポータルサイトの週別アクセス数によると、7月、8月は募集の閑散期でアクセス数も地を這っていますが、8月最終週から極端にアクセス数が上がり、9月、10月の第二繁忙期に突入していくようです。

 

なので、今週(9月2日週)、来週(9月9日週)の募集物件への反響をウォッチして募集方法・条件の調整をかけていった方が良さそうです。

 

ステージング講座では3社のホームステージング会社について、実際に利用してみた結果も踏まえて、紹介していただきました。

 

紹介されたホームステージング会社は、おおよそ相場は1室8~10万円(期間は1~3ヶ月)です。

 

現在、絶賛募集中の2棟目墨田APは、自分でホームステージングしましたが、費用は1室3万円程度で楽しくできましたので、規模が少ないうちは自前でやるのもありかもしれません。

 

 

また、ホームステージングを行う目的の一つとして募集写真の撮影があります。

 

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人の目の焦点距離はカメラで言うと35mmなので、焦点距離が10mm台の超広角レンズを使うと、写真を見た時と内見をした時の部屋の広さのギャップが出てしまうとの話がありました。

 

ちなみに、写真と内見のギャップがギリギリなくなり、広く撮る事ができるのは焦点距離20mm~24mmの広角レンズとの事でした。

 

公開コンサル

公開コンサルでは、土地から新築投資において事業計画がブレる一つのリスクとして「地中埋設物」の存在が上げられていました。

 

私も1棟目葛飾AP、2棟目墨田APで立て続けに地中からガラが出てきた経験があります。

 

 

「地中埋設物」の中でも特に「土壌汚染」と「埋蔵文化財」については要注意という話がありました。

 

土壌汚染については、一定規模のマンションを建築する場合には地質調査が義務づけられているようですが、アパートについては調査義務はないようです。

 

そのため、土地から新築木造投資の場合は、そこまで気をつける必要はないのですが、土地から新築マンション投資の場合は土地の瑕疵担保は必須となりそうです。

 

調査の結果、土壌汚染が発生している事がわかった場合、浄化だったり、土の総入れ替えが必要なようで、多額の費用が発生するようです。

 

費用相場を調べてみると、浄化費用は1立米あたり5万円程度かかるようで、汚染されている深さにもよりますが、仮に70平米の土地で深さ3mの土壌汚染が判明した場合、1000万円近くの浄化費用がかかります。その際に土地瑕疵担保がないと地獄です。。。

 

また、あまり意識していなかったのですが、土地から新築木造投資を進める上で、リスクが高いなと感じたのは「埋蔵文化財」です。

 

調べてみると、埋蔵文化財とは、地中に埋まっている遺跡等の文化財の事で、埋蔵文化財が存在している可能性がある土地(埋蔵文化財包蔵地)は全国に46万箇所あり、毎年9千件程度の発掘調査が行われているようです。

 

埋蔵文化財包蔵地に指定されているエリアにおいて、土地から新築工事を進める場合は届け出を行い、試掘調査が必要となります。

 

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問題は試掘調査を行った結果、埋蔵文化財が発見された場合は、本格調査のため建築工事がストップしてしまいます。どうやら1年以上ストップする事もあるようです。

 

埋蔵文化財包蔵地に指定されているエリアについては、事前に調べておくことがリスク回避策となります。

 

例えば、横浜市では行政地図情報システムで調べる事ができます。

 

試しにチョロっと調べてみましたが、それなりのエリアで埋蔵文化財包蔵地として指定されています。

 

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土地から新築投資をやる場合は、土地の瑕疵担保責任は必須でつけてもらった方がよさそうです。

 

重大発表

最後に10月の「不動産経営」実践会の1周年パーティについて案内がありました。

 

10月のパーティで村上さんと座談会を行うのは、皆さんお馴染みのこの二人です!

 

 

 

 

と、以下のようなスライドが投影されました。

 

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事前に

 

村上さんと30代座談会やるので、ひーやんさん、よろしくお願いしますね!

 

と聞いてはいましたが、いざ、こんな感じに大々的に発表されると恥ずかしいものです。。。

゛(6 ̄  ̄)ポリポリ

 

ちなみに、実際に私とお会いした方はわかると思いますが、私の対人コミュニケーションは「傾聴重視」です。

 

自ら積極的に話すのは得意じゃないので、うまい事、村上さんが転がしてくれる事を祈ります。。。

 

天下一大家さん

実践会の飲み会にて、2ヶ月前の懇親会でお会いした、天下一大家さん(勝手に命名w)にお会いしました。

 

 

天下一大家さんの記事の部分だけ以下に抜粋しておきます。

 

懇親会(2次会)では、2011年から不動産投資を始め、年間10日しか家族との時間をとらずに、不動産投資に時間をかけ続け、返済比率45%、毎月CF200万円を達成しているサラリーマン大家さんもいらっしゃいました。

 

このサラリーマン大家さん。「まだまだ自分なんかが、大家さんの会に参加するなんて、おこがましい」という、超謙虚な姿勢の持ち主で、ようやく今年になってからセミナーや大家の会にチョクチョクと参加するようになったようです。

 

おそらく、参加したセミナーや大家の会で、いつの間にか大家さんの中で突き抜けた存在になっていた事を知った彼は、さながら天下一武道会に初めて参加した悟空やクリリンのような感覚になったことでしょう。

 

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出典元:ドラゴンボール第3巻

其ノ三十三 修行の威力!!

 

そんな中、ふっ飛ばされた多林寺の兄弟子程度の実力も伴っていないワタクシひーやんの話を聞きつけ、実践会に入会の上、懇親会に参加してコンタクトをとりにきたとの事です。

※ちなみにレゴリス大家さんも、同じようなルートで私にコンタクトをとりにきてくれたのですが、このルートを通って会いに来て頂ける方は、既にそれだけで相応の行動力をお持ちなので、むしろ、私の方が勉強させて頂く事が多いのです。はい。。。(滝汗)

 

この方は2011年から8年間、一人で築古DIY投資をコツコツと続けてこられただけあり、人としてのエネルギー、生命力を非常に感じる方で、かつ、快活で話をしていて非常に心地が良い方でした。

 

 天下一大家さんは、この2ヶ月の間で、群馬でアパートを購入したようで、一つの目標としている100室まで残り7室となったようです。

 

マンスリーミーティングの日も

 

明日、群馬のアパートのDIYリフォームをする予定なんです

 

と話をされており、聞くと、週末は金曜の夜から日曜の夜にかけて、地方に出かけDIYしたり、業者回ったりと、時間刻みで活動されているようでした。

 

週末が忙しすぎて、サラリーマンの平日が楽で、まるで休日みたいです。

平日の休日が待ち遠しいです

 

と、クレイジーな発言をしていました(笑)

 

また、話の流れで疑問だった事を聞いてみました。

 

これまでセミナーとかコミュニティとかに入らなかった大きな理由って何なんですか?

いや、単純にもったいなくて(笑)。経営実践会と別にもう一つのセミナーにも参加しているのですが、毎月5千円かかるので辞めようと思ってます

・・・不動産投資の規模って家賃年収5000万円越えてるんじゃなかったでしたっけ?

はい(笑)

徹底してますねー

地方にいってホテルとかに泊まるのが勿体ないので、DIYの時は寝袋を持ち込んで、物件に泊まり込みながら週末作業したりとかしてるんです

ふぇえ・・・

 

スゴいなぁ、と思っていると、セミナー翌日、実践会2次会ライングループ(今回、レゴリス大家さん、天下一大家さんと共に招待して頂きました)に一つの投稿がありました。

 

どうやら、天下一大家さんの群馬のDIYの話が出たことから、翌日急遽、実践会のメンバがついていったようで、天下一大家さんからDIY技術を伝授されている写真が投稿されてきたのです。

 

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もう、、、みんなスゴいわ(笑)