ひーやんの欲張り不動産投資~You Only Live Once

30代後半家庭持ちサラリーマンのひーやんが、一度きりの人生を後悔しないように、不動産投資にチャレンジする体験記ブログ

OYOの再査定の行方

YOLO!ひーやんです。

 

本業(ITコンサルタント)の方で、少しだけ時間的に余裕が出てくるようになりましたので、色々と思案する時間も捻出できるようになってきました。

 

そにしても、組織が転がりだすようなプロセス・ルール作って浸透させていくには時間がかかりますね。

 

とか言ってると、そろそろ人事異動の時期が

( ̄ロ ̄|||)

 

リセットかかると、またやり直しなので変な辞令出ないでくれよ・・・

 

さて、本日は2棟目購入体験記の続編(あと、数話!!)です。

 

前回の記事はこちら

 

 

OYO LIFEの再査定の行方

2棟目墨田APのOYO LIFEの査定結果が期待値に届かなかった事をtwitterで呟いたところ、OYO LIFEのCEOの勝頼さんから再査定を検討してくれる旨の連絡がありました。

 

その後、早速、賃料査定の担当の方と話あって頂いたようで、勝頼さんからDMをいただきました。

 

要点をまとめると、以下の通りです。

 

OYO LIFEは、魅力が不足している物件に魅力を付けて賃料を上乗せして賃貸し、利益を得るモデル。

 

墨田APは、すでに十分魅力がある物件で、それに見合った募集賃料となっている。そのため、OYO LIFEとしては、魅力を付けて賃料を上乗せする部分の伸びしろが少ない物件になる。

 

よって、ひーやんさんの期待に沿う賃料となると、OYO LIFEとしてチャレンジングな内容となってしまう。

 

という事で、OYO LIFEのビジネスモデルには墨田APはマッチしない事がわかりました。

 

OYO LIFEのビジネスモデル

そもそもOYO LIFEは、オーナーとサブリース契約で借りた部屋を転貸し、収益を得るビジネスモデルです。

 

サブリースはオーナーにとっての賃料収入が最大化できないというデメリットがあるのが一般的でした。

 

OYO LIFEが通常のサブリースと異なるのは、家具家電を完備させ、OYO物件としてブランドを付与し、魅力を向上させる事で、相場賃料よりも高い金額で貸し出している点です。

 

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こうする事でオーナーに対して、高い賃料を支払う事が可能になっています。

 

例えば、相場の募集賃料が8万円の物件があったとします。

 

一般的なサブリース会社は入居者から8万円の賃料を受け取り、オーナーに8割の6万4千円を支払い、2割の1万6千円をサブリース料とします。

 

OYO LIFEの場合は物件に付加価値をつけて、10万円の賃料で募集し、オーナーに8割の8万円を払い、2割の2万円をサブリース料とします。

 

このように、OYO LIFEの場合は「家賃収入を最大化できない」というサブリースのデメリットを非常に軽減してくれます。 

 

まとめ

OYO LIFEに査定を依頼しておいて何ですが、正直に言うと、本気でお任せするつもりはありませんでした。(勝頼さん、すみません・・・・)

 

最大の理由は、私が昨年9月に設立した法人である、ひーやんエステートに賃貸経営実績を積ませる必要があるからです。

 

 

今回の墨田APでは、賃貸経営の実績作りも兼ねて、ひーやんエステート名義で家具・小物も購入してホームステージングも実施しています。

 

 

サブリースでの賃貸経営だと、このような募集の工夫要素がなく、経営実績としての評価は低くなる事が想定されるため、今後の法人での融資開拓時に困ってしまいます。

 

また、土地から新築企画物件は「持ってよし、売ってよし」とインカム、キャピタルの両面狙いができるメリットがあります。

 

売却時には利回りを最大化させる必要がありますので、売却タイミング近くなった時にサブリース契約だと、利回りを向上させる工夫ができなくなります。

 

OYO LIFEが家具・家電付きで相場賃料の2割アップで入居付けできるのであれば、売却時期近づいたら家具・家電を付けて、2割アップとはいかないまでも1割アップくらいで募集するのもありかもしれません(レントロールがガタつくかもしれませんが・・・)

 

今回、OYO LIFEに査定依頼を出し、検討してみる事で色々な学びがありましたので、やっぱり実践は重要です。

 

OYO LIFEの査定方法が物件自体の特徴やスペックではなく、相場賃料を基準としている点と、前述のビジネスモデルを考えると、差別化物件ではなく、ローコストを追求した差別化要素がない(OYO LIFEによる付加価値を追加する伸びしろがある)物件が、OYO LIFEに任せる物件として適しているかもしれませんね。

(*^ー゚)b

 

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