ひーやんの欲張り不動産投資~You Only Live Once

30代後半家庭持ちサラリーマンのひーやんが、一度きりの人生を後悔しないように、不動産投資にチャレンジする体験記ブログ

引き渡しは突然に

YOLO!ひーやんです。

 

最近twitterで、土地から新築ノウハウをツイートし始めました。

 

ブログに書いて情報発信するためには、まとまった時間が必要ですが、twitterだと気軽にできるので、空き時間にチョイチョイ呟いていこうかと思います。

 

さて、それでは2棟目土地から新築体験記の続編です。

 

前回の記事はこちら

 

 

墨田APの工事期間がドンドン短くなっていき、6月22日にアルドルビー(建設会社)の営業の坂上さんから9月末引き渡しの予定だった墨田APを7月9日に引き渡しができるという話を聞きました。

 

引き渡し時期が早まる事は非常に嬉しいのですが、受入準備ができていないため、いきなり引き渡されても困ります。

 

引き渡しの時期を後ろ倒しにできないか相談をしたのですが、色々と事情があり、できれば、7月9日に引き渡したいとの話だったので、至急、私の方で引き渡しに向けて動く必要が出てきました。

 

信金に相談

信金には9月末引き渡し(決済)で話をしており、もしかしたら少し早まるかも、くらいの頭出ししかしていません。

 

引き渡しまで2週間程度しか時間がありませんが、諸々手続きが間に合うのでしょうか?

 

また、土地決済の時に信金の担当から

 

フルローン通りました。融資期間30年で金利は1.875%です。確約はできないのですが、金利についても建物融資と一本化するタイミングで、もう少し引き下げできないかを交渉してみます

ありがとうございます

 

という話も受けており、金利交渉も可能かもしれません。

 

 

早速、信金の担当に相談の電話をかけてみました。

 

墨田の物件、9月末引き渡しから7月9日引き渡しになりそうなんですが・・・

それはまた急ですね、、、どういう経緯(いきさつ)なんですか?

カクカクシカジカで・・・

わかりました。7月9日に決済が可能かどうかは検討してみますので、1週間程、時間をください

お手数かけます。突然の話で申し訳ありませんが、よろしくお願いします

それと、土地決済の時に話していた金利引下げの話なんですが、状況的に大幅な引き下げは厳しいと思いますので、そこはご承知おきください

承知しました

 

1週間後。信金の担当から電話がありました。

 

7月9日の決済ですが、手続き間に合いそうです

ありがとうございます。助かりました。金利の方はいかがでしょうか?

現状、新規の収益物件の融資はストップしている状況で、適用金利も上がっています。ひーやんさんには、土地決済のタイミングでの条件で融資は可能ですが、状況からし金利引き下げは難しいです

そ、そうですか。それはやむ無しですが、一点、ご相談が。元金返済の開始月を10月からでお願いしたいのですが・・・

それは問題ないです。では、そのように稟議をあげておきますね

 

金利は1.875%のままとなってしまいましたが(実は他の投資家の方からの情報もあり、1.6%台になる事を期待していました)、情勢を考えれればやむ無しです。フルローンで借りられただけでも御の字です。

 

管理会社の最終選定と募集契約

 賃貸募集の時期としては、1~3月が繁忙期で、第二繁忙期が10月前後です。

 

そのため、墨田APは第二繁忙期に合わせて9月末入居開始で募集をかけるよう考えていました。

 

引き渡しが2ヶ月早まった事は嬉しいのですが、残念ながら7月~8月は「閑散期」のど真ん中。そもそも入居希望者が少ない時期です。

 

管理会社は、これまでの過程で2社に絞っていましたが、最終選定はまだですので、もちろん、正式に契約もしておらず、募集もかけれていません。

 

早速、最終プランに加え、設備仕様も伝えた上で、賃料査定をお願いしました。

 

以下、エイ●ルの賃料査定です。

 

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本命がエ●ブルだったので、間取りや設備仕様の段階から密にコミュニケーションをとっていましたが、前回取得した賃料(合計49万7千円)と変わらずです。

 

 

ちなみに、土地から新築投資では「営業担当に一緒に物件を作り上げているという気持ちになってもらう」というテクニックを使う事で、積極的な募集をかけてもらう事が可能です。

 

 

 ただ、想定外だったのが、ミ●ミニが出してきた査定結果です。

 

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なんと、合計で50万7千円。エ●ブルより1万円高い金額です。前回提示から2万円もアップしています。

 

 

 

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どうしよう・・・

 

 

企画から付き合ってもらっているエ●ブルか。高い査定を出してくれたミ●ミニか。。。

 

悩みましたが、閑散期の募集となりますし、営業担当との付き合いが長く、1棟目の葛飾APもお願いしているエ●ブルに決める事にしました。

 

決断後、すぐにエ●ブルの支店に向かい、募集条件を話し合った結果、「即入居可能」で募集を出すと、余り物件だと思われ印象が良くないため、入居可能時期を多少先にした方が良いのではないか?と提案を受けました。

 

結果、8月下旬から入居可能と募集して、相談ベースで前倒しでの入居を可能とする事にしました。

 

閑散期のため若干賃料を下げた方がよいかな?とも思いましたが、募集開始のタイミングで内覧可能な状態である事と、9月末までに満室にする事を見越して、エ●ブルの査定通りの賃料での募集とする事にしました。

 

施主支給品の購入

今回は宅配ボックス、ダストボックス、銘館板、防犯カメラ、ウォールミラー、コートハンガーは施主支給の予定でしたが、そもそも、引き渡し時期がまだまだ先だと思っていたので何も購入していません。

 

amazon楽天市場で買いまわり、何とか工事期間中に現地に配送するよう手続きを終える事ができました。

 

ウォールミラーは墨田APのために販売されているとしか思えないニトリの激安6個セットを見つけました。

 

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滅失登記と表題登記

滅失登記については、タイミング良く、6月20日に済ませておきました。

 

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表題登記については、GT大家さんから6万円弱で対応してくれる土地家屋調査士を紹介して頂いたので、そちらにお願いする事にしました。

 

建設会社にお願いすると、滅失登記と表題登記合わせて22万円程するので、16万円程度の節約ができました。

 

 

という感じで、何とかかんとか、引き渡しまでにやる事の段取りをつける事ができました。

 

1棟目の葛飾APで登記関連も一通り経験していたので何とかなりましたが、本当にドタバタしました。

 

アルドルビー(建設会社)、工期短縮はありがたいのですが、もう少しだけ早く教えてほしかった。。。

( ̄3 ̄)=3

 

まぁ、ドタバタしたので、ちょいと不満気に営業の坂上さんに接していると、お詫びに信じられないサービス(秘密ですw)をしてくれましたので、アルドルビーの事はより一層、好きになりましたがね。

 

施主への理解がある本当に良い建設会社です。

(*^ー゚)b

 

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