ひーやんの欲張り不動産投資~You Only Live Once

30代後半家庭持ちサラリーマンのひーやんが、一度きりの人生を後悔しないように、不動産投資にチャレンジする体験記ブログ

最強物件企画法

YOLO!ひーやんです。

土地から新築投資を実践しているメンバのライングループの一人である鈴木さんf:id:minetiru:20180110014441p:plain

(仮称)から、以下の書籍のご紹介がありました。

 


早速、読んでみましたがこれがエゲツない程の良書だったので、私の知識や経験も交え所感を述べたいと思います。

 

 

最強物件企画とは?

著者の塩田寿弘さんは、2008年頃から不動産投資を始められており、試行錯誤の結果、最強物件企画投資法に行きついています。

 

それでは、最強物件企画投資法とは何かというと土地から仕入れて新築マンションを建てる方法を指しています。

 

具体的には

 

  • 東京都23区内
  • 新築物件
  • マンション(RCないし重鉄構造)
  • 利回り8%超

 

を最強物件の条件として、書籍内で紹介されています。

 

私が実践している土地から新築投資法は木造アパートを建てていますが、そのマンションバージョンです。

 

土地から新築投資の優位性

土地から新築投資の優位性は、首都圏好立地であるにも関わらず、高利回りの収益物件を建てる事ができる点です。

 

また、販売業者の利益がのらないため、市場価格より安く手に入れる事ができ、売却時の利益を最大化する事が可能です。

 

「持ってよし、売ってよし」の収益物件を取得するには、再現性が高い手法なのではと考えています。

 

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また、金利低め、期間長めの条件での融資がつきやすく、手持ちが少なくても、レバレッジを利かせやすいのも利点です。

 

実際に私の1棟目の葛飾APも2棟目の墨田APもフルローンでの借入となります。

 

融資情勢は悪くなっていますが、まわりの投資家の方々も、まだまだフルローンでの借入ができています。

 

これらの土地から新築投資の優位性は、木造でもRCでも変わりはありません。

 

木造投資とマンション投資の違い

「最強物件企画」の進め方の書籍を読むと、土地から新築マンション投資(以下、マンション投資)と土地から新築木造投資(以下、木造投資)の進め方は基本的には同じでした。

 

ただ、木造投資の方が事業計画にブレが少なく、建物に適合する土地が見つけやすかったりと、マンション投資に比べて難易度が低いです。

 

また、マンション投資は収益性を確保するために、一定以上の規模の企画が必要となります。木造に比べてRCは土地単価、建築単価も高くなり、地盤改良費用も高い(鋼管杭工法なら1500万円かかることもあるそうです)ため、事業規模が大きくなり、融資開拓が難しいです。そのため、木造投資よりもマンション投資の方が、参入障壁が高いです。

 

ただ、難易度の高さ、参入障壁の高さを突破して、マンション投資を成功させた見返りは非常に大きな売却益です。

 

著者の塩田さんは2016年に事業規模2億のマンションを利回り8.6%で建築し、2018年に利回り6.4%で売却しています。

 

売却益はなんと8000万円。

 

保有期間(2年)のインカムゲインを含めると、トータル1億円の儲けです。

 

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1企画で億り人

 

胸が高鳴りますよね(笑)

 

最強物件企画投資の実践メンバ

この最強物件企画投資の実践メンバが、すごく身近にいます。

 

それは、GT大家さんです。過去にGT大家さんが建てた最強物件の様子はこちらです。

 

 
GT大家さんは最初の土地から新築マンションにも関わらず、利回り7%後半を実現してます。

 

また、現在は利回り8%越えが見込める2棟目マンション用の土地も取得されているようです(ちょっと条例にかかってしまっているようですが・・・)

 

 

最強物件企画投資にシフト?

土地から新築投資については、木造でもマンションでも、信頼でき、かつ、割安な建設会社を確保する事が生命線です。

 

木造アパートについては、黒神様からの紹介を受けて、一生の付き合いが見込める建設会社を見つける事ができました。

 

 

マンションでは、GT大家さんが壁面RCで坪単価73万円という驚異的なコストで建設しています。

 

どうやってそんな建設会社を見つけたのかと思っていましたが、土地から新築ライングループ(※GT大家さんもメンバです)で、今回の最強物件企画の書籍の話題から、建設会社を見つけた経緯についての情報を頂け、点と点が線になり、寒気を覚えました。

 

GT大家さんに懇願すれば建設会社も紹介して頂けそうな感じがしますし、何よりも先駆者が身近にいる心強さもあります。

 

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木造投資の実績も活かせますので、今後の投資の進め方の選択肢として、最強物件企画投資は「あり」だと考えています。

 

ただ、事業規模が大きいことによる参入障壁の高さが、今の私には非常に厄介です。

 

積算評価ベースだと1棟目葛飾APと2棟目墨田APにより、完全に債務超過です

 

土地から新築投資の最大の弱点は積算評価が出ない点で、これは木造でもマンションでも同様ですので、債務超過の状態から、さらなる債務超過が進むような物件の融資をひくことは不可能です。

 

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対策としては収益還元評価の金融機関の開拓となるのですが、現在の融資情勢で今の私の状況を鑑みると、頭金1割~2割は入れないと厳しいような気がします。

 

そうなると、残念ながら現在の手持ちでは足らないため、最強物件投資に参画するには、葛飾APか墨田APを売却し、手金を増やしてからとなるかもしれません。

 

それにしても、持って良し、売って非常に良しの最強企画物件企画投資、 憧れますねぇ(*^^*)

 

有益な書籍を紹介してくれた鈴木さんに深謝です!!