ひーやんの欲張り不動産投資~You Only Live Once

30代後半家庭持ちサラリーマンのひーやんが、一度きりの人生を後悔しないように、不動産投資にチャレンジする体験記ブログ

過大工事に気をつけろ!!

YOLO!ひーやんです。

 

先日、宅建資格試験の申し込みを行いました。

 

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現時点で全く勉強してない状況なのですが、合格しないと3年間ネタにされるとの事なので、ボチボチ勉強を始めていきます・・・

 

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さて、今回も2棟目体験記の続編です。

 

前回の記事はこちら

 

 

地盤改良工事の分離発注について

残置物撤去と古家解体が滞りなく完了し地盤調査の工程に入りました。

 

今回、地盤改良工事はアルドルビー(建設会社)から分離発注して進める事にしています。

 

理由はもちろんコストカットです。

 

ちなみに1棟目の葛飾APでは、分離発注をした結果

 

  • 建設会社の当初見積(柱状改良工法):116万円
  • 地盤改良業者の見積(ピュアパイル工法):68万円

 

と48万円のコストカットに成功しています。

 

 

この金額差は、驚かれる方も多いと思います。私もビックリしました。

 

この金額の差額は、そもそも依頼した地盤改良業者が業界内でも格安と評判な地盤改良業者である事もそうですが、地盤改良工法の違いや、建設会社の利益の有無で説明がつきます。

 

過去に記事としてまとめていますが、地盤改良工法には様々な種類があり、また、選択する工法によって費用もかなり変わってきます。

 

 

具体的にはピュアパイル工法より柱状改良工法の方が2割程度、コストが高いです。また、建設会社経由で地盤改良工事を行うと2割程度、建設会社の利益がのります。

 

これを踏まえて、改めて、葛飾APの見積結果を分析しています。

 

  • 建設会社の当初見積(柱状改良工法):116万円
  • 地盤改良業者の見積(ピュアパイル工法):68万円

 

ピュアパイル工法を柱状改良工法で改良工事を行う場合、2割程度のコストアップが発生すると仮定すると68万円×1.2=約82万円となります。さらに、建設会社経由の場合、2割程度の利益が乗るため82万円÷0.8=約102万円となり、建設会社から提示された柱状改良工法の見積額である116万円に近づきます。

 

さらに、葛飾APでお願いした地盤改良業者は業界でも割安に工事をしてくれてる業者さんなので、その部分のコストメリットも出ていると思います。

 

過大な地盤改良工法と利益搾取

葛飾APのブログで書いたからか、地盤改良工事費が高いので業者を紹介してほしいと声かけ頂く事があるのですが、見積内容を拝見すると、過大な地盤改良工法を選択している事が、ままあります。

 

例えば、ピュアパイル工法で地盤改良が可能なのに、鋼管杭工法での見積もりが出されたりするようなパターンです。

 

地盤改良業者に直発注の前提で、ピュアパイル工法での見積もりが70万円だったとします。鋼管杭工法はピュアパイル工法の7割程度コストアップするので、約120万円となります。さらに建設会社の利益が2割のりますので、最終的な金額は150万円となり、2倍以上のコストとなってしまいます。

 

このように、過大な地盤改良工事を行う事により、乗算されたコストが施主側に襲いかかってくるのが恐ろしいところです。

 

施主側が地盤改良業者とのコネをもっている事なんか滅多にないので、相見積もりもできないとふんでるでしょうし、地盤改良についても施主側に知識が無いのは普通だと思います。

 

そのため、下請けの地盤改良業者に過大な地盤改良工法を選択させたり、ふんだんに利益を乗せる建設会社もいるようなので、注意が必要です。

 

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地盤改良工事は、調査をしてみないと、どの程度の費用がかかるのかわからないため、多めに予算取りをしている事が多いので、そこを狙われているのかもしれませんね。

 

収益物件ならまだしも、一般住宅の施主は、地盤改良なんてハウスメーカに完全お任せでしょうから、提示された地盤改良金額を何の疑問も抱かずに支払っちゃっている事でしょう。

 

蛇足ですが、お願いしている地盤改良業者さんと談話した時に、ハウスメーカーから、ピュアパイル工法が可能な地盤であれば、どんな地盤であれ、1戸50万円で地盤改良工事を行うという年間契約を持ちかけられたらしいですが、さすがに厳しいと断ったらしいです。

 

地盤改良業者も大変です。。。

 

地盤調査の結果

1棟目の葛飾APでは地盤調査は建設会社にお願いしましたが、今回の2棟目の墨田APは地盤改良業者にお願いしました。

 

ちなみに、建設会社経由の地盤調査費用は6万円で、地盤改良業者での地盤調査費用は3万円弱なので、地味ですが3万円程度のコストカットをしています。これで吉野家の牛丼が100杯食べられます(●´ω`●)

 

さて、地盤改良業者から2棟目墨田物件の地盤調査結果報告書が届きました。

 

まずは、地盤調査の様子です。

 

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スウェーデン式サウンディング試験という地盤調査方法なのですが、垂直に突き立てた鉄の棒に重りをのせて、地面に対する貫入具合を調べていきます。

 

実際の調査結果は以下となります。

 

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スルスルスルスルスルスルスルスルスルスル

 

ストンストンストン

 

ってね(*^^*)

 

 

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おいおいおいおいィィ!!

 

 

いともたやすく、貫入していってしまってるじゃぁないですか!!

 

ちなみに、「スルスル」も「ストン」も軟弱基盤を表現ですし、なんなら、「スルスル」よりも「ストン」の方が貫入しやすい状態を示します。

 

「ストン」→「スルスル」なら深くなるにつれて地盤が固くなってそうですが、今回は「スルスル」→「ストン」

 

(||゚Д゚)ヒィィィ!

 

地盤改良業者による、地盤調査結果の考察は以下の通りです。。。

 

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覚悟はしていましたが、相当な軟弱基盤です。

 

こりゃあ、ピュアパイル工法だと手に負えないかもしれません。。。

 ( ̄_ ̄|||) 

 

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