ひーやんの欲張り不動産投資~You Only Live Once

30代後半家庭持ちサラリーマンのひーやんが、一度きりの人生を後悔しないように、不動産投資にチャレンジする体験記ブログ

土間コン相場でコストカット

YOLO!ひーやんです。

 

国税庁から2019年分の路線価が発表されましたね。

 

2018年に比べて私の1棟目の葛飾物件はプラス5.4%。2棟目の墨田物件についてはプラス5.0%でした。

 

東京都内標準宅地の2018年からの平均変動率はプラス4.9%ですので全体の波に乗っている感じですね。

 

微小ではありますが、路線価があがると積算評価もあがるので嬉しい気分になります(;^ω^)

 

さて、今回は2棟目土地から新築体験記の続編となります。

 

前回の記事はこちら

 

 

外構(土間コン)の分離発注検討

事業費総額を融資内諾額である6500万円に抑えるために、エアコン&その他設備の分離発注を検討した結果、28万円のコストカットに成功しました。

 

結果、事業費総額が6550万円→6522万円に減額する事ができたのですが、まだ融資内諾額の6500万円に収まっていません。

 

さらなるコストカットを進めるために、外構工事の分離発注を検討することにしました。

 

アルドルビー(建設会社)が組んでいた外構予算は65万円。これをどこまで削減できるかが勝負です。

 

2棟目墨田物件はオープン外構で土間コン打ちのみとなりますので、アルドルビーに確認したところ、土間コンの施工面積は24平米とのことでした。

 

24平米の土間コン工事で、65万円という金額が高いのか安いのか、勘所がないので、よくわかりません・・・

 

そもそも、土間コン工事がどのようなものなのかも理解していませんので、ちょっと調べてみました。

 

土間コン施工の流れ

土間コンの施工は以下のような流れで実施されていきます。

 

すき取り&残土処分

砕石を敷いたり、コンクリートを打設する厚さ分の土をすき取り、廃棄する作業です。

 

砕石の厚みが10cm。コンクリートの厚みが10cm、およそ20cmの深さのすき取りが必要となります。

 

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コンクリート打設

すき取り後の敷地に砕石を敷き、点圧して固めた後に、コンクリートのひび割れを防止するためのワイヤーメッシュと呼ばれる鉄筋を敷設します。その後、コンクリートを流し込み、完成となります。

 

土間コン工事の施工単価

ネットで調べると、すき取りや残土処分、砕石、ワイヤーメッシュ、コンクリ等でそれぞれ細かい単価が出てきますが、一連の土間コン工事の平米単価は1万円~2万円が相場のようです。

 

施工面積が少ない場合、工事車両代や人工代が占める割合が多くなるため、平米単価は割高になる傾向にあるようです。

 

今回の施工面積は24平米なので、税込24万円~48万円が相場となりますが、アルドルビーの外構予算額は65万円。

 

施工面積が24平米と少ないため、割高になるのはやむ無しとは思いますが、それを鑑みても、少し高いように思えます。

 

アルドルビーへ費用交渉

外構予算については、建築請負契約時に概算で積んでもらっていた金額となります。

 

アルドルビーには、土間コン工事の相場からすると施工面積が24平米で65万円は割高のように思えるため、概算ではなく、精緻に見積もりをしてほしいとお願いしてみました。

 

その結果、出ててきた金額が50万円。再見積もりを依頼しただけで、15万円のコストカットができました。

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土間コン工事の平米単価を調べなかったら、アルドルビーに再見積もり依頼をお願いする事もしなかったでしょうし、相場感を身につける事は重要だと感じました。

 

土間コン工事業者をどうするか?

土間コン工事の再見積もりをした結果、65万円→50万円と15万円の減額となり、事業費が6522万円→6508万円となりましたが、融資内諾額の6500万円にもう一歩届きません。

 

アルドルビーもビジネスなので、下請けの土間コン業者が出してきた金額に2割程度の利益を乗せて50万円の見積もりを提示しているはずなので、自分で土間コン業者に別注すれば、あと10万円のコストカットは可能かもしれません。

 

エアコン工事をお願いしたリフォーム業者さんが土間コン工事も請け負っているという話を聞き、早速見積もりをお願いしました。

 

土間コン工事の見積もりをお願い出来ますか?

工事時期はいつ頃になりますでしょうか?

9月頃を予定しています。

申し訳ないですが、実は9月末まで土間コン工事については、他の工事の予定が詰まっているので、お受けする事ができないのです

そうですかぁ。。。承知しました

 

これは困りました。こうなってくると、土間コンを打てる業者さんに「あて」がなくなりました。

 

うーん。。。どうしよう。。。

( ̄_ ̄|||) 

 

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