ひーやんの欲張り不動産投資~You Only Live Once

30代後半家庭持ちサラリーマンのひーやんが、一度きりの人生を後悔しないように、不動産投資にチャレンジする体験記ブログ

小さな額でもコツコツとぉ!!

YOLO!ひーやんです。

 

予定通り建築基準法が改正されましたね!

 

www.mlit.go.jp

 

今回の目玉はなんと言っても、準防火地域に対して耐火・準防火建築物を建てる場合に、建ぺい率が10%緩和される点だと思います。

 

従来の土地に対して、建てられる建物の延床面積が増える事になるので既に売りに出ている準防火地域の土地が相対的に下がっている状況です。

 

建ぺい率10%緩和の条件に合致した結果、収益基準に合う売れ残り物件は指値も効きますし、狙い目です。

 

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土地探しに絶好のタイミングなのですが、2棟目建築中で融資も出ないでしょうし、そもそも手金もないので、残念ながら好機を逃す事になりそうです。

 

さて、そんな建築中の2棟目の体験記、続編を書いていきます♪

 

前回の記事はこちら

 

エアコン分離発注検討

事業費総額が6550万円となり、融資内諾額である6500万円から50万円、足が出ている状態なので、分離発注によるコストカットを進める事にしました。

 

まず、最初に検討した水道管引き込み工事については、分離発注の難易度が高い上に、アルドルビー(建設会社)より分離発注NGと言われてしまったので、見送る事になり、次の大物。エアコンの分離発注の検討を行いました。

 

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建設会社の見積金額

実は、1棟目の葛飾APの時に、エアコン本体・設置工事については、分離発注を検討し、工事が得意なリフォーム業者も見つけています。

 

 

1棟目の葛飾APでは、分離発注しても金額(60万円)は変わらない事がわかったので、アルドルビーにお願いする事にしました。

 

今回、アルドルビーから提示された2棟目の墨田APのエアコン本体・設置工事の金額は60万円です。

 

 

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おや?

 


葛飾APは9戸で60万円だったのに対して、墨田APは6戸でも60万円。

 

何でだろうか・・・?アルドルビーに問い合わせをしようかとも思いましたが

 

すみません!!50万円の間違いでした!!

 

なんて言われてしまうと、分離発注した時の利ざやが減るので、そのままにしておきました(笑)

 

アルドルビーの「ファジー」な部分は我々の収益の根源ナリよ

 

黒神様も言っていましたし、建設会社の特性をよく理解して、こちら(施主)側がコストコトロールをしていくようしなければなりません。

 

リフォーム業者の見積金額

葛飾APと同じリフォーム業者に対して、見積もりをお願いした結果、エアコン本体は24万円(1台4万円×6)。エアコン設置工事の金額は16万円。合計40万円となりました。

 

通常、木三共だと3階部分が高所作業となりますし、3階のエアコンの室外機を1階に設置するため配管(ダクト)も長くなるため、設置費用は割高になります。

 

これらを鑑みると、今回提示された工事費用はかなり割安と言えます。

 

エアコン本体は施主支給も可能でしたが、リフォーム業者に調達をお願いする事もでき、機種も3機種の中から選ぶ事ができました。

 

また、リフォーム業者が出してきたエアコン本体額は、価格.comの最安値価格よりも安かったので、本体の調達もエアコン業者にお願いする事にしました。

 

後ほど聞いたのですが、こちらの業者さん、元はプロパンガス工事の請負業者だったようです。

 

プロパン会社から要求されるコスト水準を満たすために、割安にエアコン本体を仕入れるルートと、設置工事慣れをしていたことが、割安になっている理由なのでしょう。

 

施主支給によるコストカット

施主支給によるコストカット結果は以下となります。

※ダストボックスはオーバースペックだったので、別のものにしました。

 

  建設会社調達 施主支給 差額
宅配ポスト ¥93,000 ¥78,000 ¥-15,000
ダストボックス ¥100,000 ¥32,000 ¥-68,000

 

まとめ

エアコン・その他設備を分離発注・施主支給した結果、28万円のコストカットができました。

 

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事業費総額ベースだと、6550万円→6522万円に減らす事ができましたが、事業費総額が大きすぎて、コストカットできた28万円が誤差のように思えます。

 

ただ、日常生活の28万円ってメチャクチャ大金ですよね?

 

日常生活の28万円と、今回コストカットした28万円って同じものですから、そのあたりの感度は鈍らせないようにしていきたいです。

 

今回の分離発注は1棟目の葛飾APで検討済みでしたので、わりかしスムーズに進みましたが、続いては、初挑戦!!

 

土間コン工事の分離発注に進みます♪
(@•̀ㅂ•́)b

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