ひーやんの欲張り不動産投資~You Only Live Once

30代後半家庭持ちサラリーマンのひーやんが、一度きりの人生を後悔しないように、不動産投資にチャレンジする体験記ブログ

分離発注は嫌がられる?

YOLO!ひーやんです。

 

現在建築中の2棟目AP。工期が早まってしまったので、体験記の方も、かっ飛ばして書いていきたいと思います。

 

前回の記事はこちら

 

 

分離発注でコストカット検討

プラン変更により、建築費が3000万円→3300万円と300万円コストアップしたのと引き換えに、利回り9%超えを達成できる見込みが立ちました。

 

ただ、建築費が想像以上にコストアップしてしまったので、可能な限りコストカットを進めていきたいところです。

 

建築費アップにより、融資対象となっている土地(3250万円)+建物(3300万円)で合計6550万円となり、さ●●●信金から内諾をもらっている6500万円をオーバーしてしまいますので、少なくとも、6500万円以内にコストを抑えていきたいところです。

 

アパート建築においては、リスクは高まりますが、分離発注する事でコストカットする事が可能です。

 

2棟目の墨田APについては、1棟目の葛飾APの成功体験から、地盤改良工事は建築請負契約のタイミングから分離発注で進める事を建設会社と合意していました。

 

 

加えて以下についても分離発注して進められないかをアルドルビー(建設会社)に相談してみました。

 

  • 水道管引き込み工事
  • エアコン導入・設置工事
  • 外構工事(土間コン施工)
  • 宅配ボックス・ダストボックス(施主支給

 

相談した結果、アルドルビーからは分離発注をしても全然構わない、と快諾頂きました。

 

欲を言うと、ユニットバス・独立洗面台・トイレといった単価が高い設備も施主支給をしたかったのですが、アルドルビー(建設会社)は保証の関係で水回りの施主支給はNGとなってしまっています。

 

分離発注は嫌がれれる

アルドルビーは「分離発注」については、非常に理解があり、施主に優しい建設会社だなと感じています。

 

というのも、この「分離発注」。建設会社は普通は嫌がるのです。建設会社は、下請けの工事業者を安く叩いて利ざやを乗っけているため、分離発注をすると、利ざやがとれなくなるのです。

 

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これは実際にあった話ですが、ある投資家の方が、建設会社から高額な地盤改良工事の見積もり(145万円)が出てきて困っていたため、私が紹介した地盤改良業者に見積もりをとると、約半分の値段(77万円)になりました。

 

その投資家の方は地盤改良が安くできると喜んでくれ、紹介した私も非常に嬉しかったたのですが、いざ、地盤改良を分離発注をしたい旨を建設会社に申し出たら猛反発をくらい、「投資家→建設会社→地盤改良業者」という商流は変えられないと言われ、最終的には私が紹介した地盤改良業者の見積額に15%を乗っけた金額を、建設会社に支払う必要が出てきたのです。

※それでもトータルが安く済んだので、地盤改良業者を紹介した事には感謝して頂けました。

 

建設会社は各工程においての「利ざや」も考慮して価格設定をしているので、分離発注は嫌がられて当然といえば当然です。できる限り建築請負契約のタイミングで「分離発注の可能性がある部位・工程」については、あらかじめ建設会社にインプットしておいた方が紳士的かもしれません。

 

水道管引き込み工事の分離発注

水道管引き込み工事についての分離発注を検討しようとしましたが、頭によぎったのが昨年夏(2018年8月)に参加した比嘉さんのセミナーです。

 

 

以下、比嘉さんセミナーレポートの抜粋です。

 

比嘉さんが建てられた新築アパート(6物件)について、それぞれのアパートの特徴と、アパートを建てる際の失敗談を語ってくれました。

 

比嘉さんは不動産業者ですが、アパート建設業者ではないため、1棟目については様々な失敗があったそうです。

 

代表的な例として挙げられていたのは、水道管引き込みの分離発注です。公道から宅地までの引き込みしか実施されず、宅地から物件への引き込みがされなかったという事件が勃発したそうです。

 

結局、宅地から物件への引き込みの追加コストがかかり、分離発注しても、意味がなかったそうなので、骨折り損のくたびれ儲けとはこの事です。

 

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ただ、このような失敗を糧にする事で、1棟目より2棟目、2棟目より3棟目と良いアパートをよりローコストで建てられるようになっていったそうです。

 

水道管引き込み工事の経験者である比嘉さんにコンタクトをとり、水道管引き込み工事を分離発注する上での注意点を確認してみました。

 

セミナーで水道管引き込み工事で抜けがあったというような話をお聞きしましたが、水道管引き込み工事の分離発注は、あまり費用対効果が見込めないものなのですか?

そうなんですよ。水道管引き込みは「道路から敷地に引っ張る工事」「敷地から建物に引っ張る工事」「建物から各部屋に引っ張る工事」の3つ分かれ、おおがかりな工事なので基本的に1社でやるんです

ではその3つの工事を全てやる、という前提で他社には見積もりをとった方が良さそうですね

そうですね。3つに分かれる部分の「敷地内への引き込みだけ」というような分離発注は微妙だと思います。水道管引き込みは建築の根幹にかかわってきますし、分離すると建設会社に負担もかかるので、私はやめています

比嘉さんにそう言われると、、、どうしよっかなぁー。。。

作業の「抜け」だけには気をつけてください。私は入居迫ったタイミングで気づいて血の気がひいたので

 

水道管引き込み工事の分離発注は断念

比嘉さんとやりとりを進める中で、水道管引き込み工事の分離発注は断念せざるを得ないだろうなぁ、と考え始めていました。

 

理由は、アルドルビー(建設会社)が水回りの設備の施主支給NGの会社だからです。

 

NGの理由は、水回りに問題があった場合に設備の問題なのか、設置工事の問題なのかで過去、施主側と揉めた事があったの原因のようです。

 

そうなってくると3つの工事、特に建物から各部屋に引っ張る工事を別の会社ににお願いする事は「多分」不可能です。

 

一応、アルドルビーの営業の坂上さんに確認しました

 

水道管の引き込みは、建物から各部屋への引き込みも含めて、他社に別注する事はできますか?

いえ。それは保証の問題でできないです・・・

 

という事でやっぱり駄目でした( ̄_ ̄|||) 

 

めげずに他の工事について、分離発注を検討を進める事にします!!
(次回へ続きます♪ ヽ(•̀ω•́ )ゝ)

 

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