ひーやんの欲張り不動産投資~You Only Live Once

30代後半家庭持ちサラリーマンのひーやんが、一度きりの人生を後悔しないように、不動産投資にチャレンジする体験記ブログ

築古投資か?新築投資か?

YOLO!ひーやんです。

 

ブログの問い合わせフォームにて、投資家の方(ニッシーさんと呼ぶ事にします)から、とあるお便りがありました。

 

ニッシーさんからは

 

「土地から新築投資の進め方について詳しく教えてほしいので一度お会いできないですか?私からは築古投資の進め方についての情報提供ができると思います」

 

という内容のお便りを頂きました。

 

平日に職場近くまで来てくれるとの事でしたが、その方が葛飾区にお住まいで、ちょうど週末に葛飾APの現況調査に行く予定だったため、葛飾区某駅のファミレスで待ち合わせをして築古投資と新築投資の情報交換会を行う事にしました。

 

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築古投資家ニッシーさん

ニッシーさんとお会いして言われたのが

 

「ブログのひーやんさんのイメージと全然違いますね」

 

これ、かなりの確率で言われます(笑)

 

まぁ、私の実態はさておき、今回お会いしたニッシーさんについて簡単にご紹介をしておきます。

 

ニッシーさんは私と同世代の兼業投資家の方で、本業はIT関係。2人の子持ちで2017年10月頃から不動産投資活動を開始されています。

 

私と本業、年齢、家庭環境、不動産投資開始時期が類似していますが、ニッシーさんの投資スタイルは築古戸建、築古アパート投資で、私は土地から新築投資法という違いがあります。

 

土地から新築投資の進め方

ニッシーさんはガッツリと私のブログを読んで頂いており、既に新築用の候補地を見つけていました。

 

という事で、もはやこの時点で、私からお教えする事はほとんどないです。

 

だって、私が習得した土地から新築投資の進め方は、本ブログに書いちゃっていますのでw

  

ニッシーさんに土地情報を見せてもらい、建築したい建物のイメージを聞くと、私の1棟目の葛飾APのような9戸の木三共を建てたいとの事でした。

 

 

かんたんにボリュームチェックをさせて頂きましたが、私の簡易チェックツール上では問題なく入りそうです。

 

ただし、土地型が整形地ではあるものの多少横長で、かつ、1方接道のため、避難経路と窓先空地の影響をそれなりに受けてしまいます。結果、使える建築面積が削られてしまいますので、詳細を詰めると葛飾AP程のボリュームが入るかどうかは際どいように感じました。

詳細検討は建築士にお願いした方がよい旨を伝えて、犬神建築士f:id:minetiru:20190111010607p:plainをご紹介しました。

 

 

アルドルビー(建設会社)の紹介もしてほしい旨を頂いたのですが、残念ながらアルドルビーは黒神様の一子相伝の建設会社。

 

 

私のブログも読んで頂いている事もあり、紹介できない旨もスンナリと納得頂きましたが、何となく申し訳ないので、別の建設会社の情報をお伝えしておきました。

 

築古投資の進め方

ニッシーさんに、融資開拓用のプロフィール資料を元に、現在の所有物件を説明頂いたのですが、驚きました。8件の物件を保有されており、平均利回り22%で満室運営されていたのです。

 

高利回り物件を連続取得されていたので、どのように物件取得を進めたのをお聞きすると、業者からの紹介とポータルサイトで見つけた物件のようです。

 

まぁ、普通なのですが、その行動量が半端ないです。

 

不動産投資を開始した2017年10月から、週末は不動産業者巡りを欠かさず、ポータルサイトでも穴場物件を探し続けて、多少無理めの物件でも現地へ赴き、業者と仲良くなり別の物件を紹介してもらったりしていたようです。

 

結果、4件は業者紹介の川上物件、4件はポータルサイトで取得した物件で、リフォームして高利回り物件化しているようで、格安リフォーム業者についての情報も頂き、必要であればご紹介も頂けるとの事でした。

 

物件の場所は、東京、千葉、静岡と離れていましたが、3つの特定のエリアをドミナントで攻める方針のようです。

 

融資については、公庫で無担保物件を取得し、トラストで担保に入れて次物件を買い進めるという拡大方法です。

 

1年半程度で8件の物件を取得しているので、ロットは小さいですが2ヶ月に1件は物件を購入していた計算になりますので、その規模拡大のスピードも目を見張るモノがあります。

 

利回りが高いため、融資期間が短く金利が多少高くても、返済比率も45%程度に抑えているのでキャッシュフローも出ており、かつ、土地評価が8割以上の物件ばかりのため積算も問題ない状態のようでした。

 

投資方針の転換理由

ニッシーさんの話を聞く限り「築古投資で進めていっても問題ないのでは?」というか、、、「ニッシーさんの投資法こそが王道なのでは?」と思いましたが、以下の理由で土地から新築投資法に足を踏み入れる事にしたようです。

 

  • 築古投資は手間暇が結構かかってしまう
  • ロットの大きい物件を取得しようとすると築古物件では融資が伸びないし、建売は利回り低くてCFが出ない

 

土地から新築投資法も築古投資法も、それぞれにメリット・デメリットがあります。

 

私から土地から新築投資しか進めていないため、そちらの立場で言わせてもらうと、土地から新築投資は融資が出やすいですし、市場価格より安く物件を取得できるため「持ってよし(インカム出る)、売ってよし(キャピタル出る)」に加えて、建ててしまえば、ほとんどやる事はないというメリットがあります。

 

逆に、最大のデメリットは積算評価が伸びず、規模拡大の頭打ちが発生する事かなと考えています。

 

これまで土地から新築投資法一本勝負で進めてきましたが、融資がますます引き締まる中、ロットが小さい築古戸建て、築古アパートを織り交ぜる事で規模拡大の足を止めないように進めていくのもありかなと、ニッシーさんと情報交換して思いました。

 

最後に

築古投資で「勝ちパターン」を獲得していたニッシーさんですが、彼自身は大家の会やセミナー等には参加はしておらず、メンター的な存在もいないようで、必要な情報があれば、今回のように、直接コンタクトをとって情報を取得しているとの事でした。

 

「自分で考えて行動する」。簡単に言ってしまうとそれだけなのですが、簡単な事を高い次元で進められる人は、自ずと進んだ先で大成する事ができるのだなと感じました。

 

同じ時期に不動産投資を開始し、築古投資家としての道を歩んだニッシーさんと新築投資家としての道を歩んだワタクシひーやん

 

「50歳までにセミリタイヤをできる状態になる事」

 

という目標も何と一致していました。

 

ニッシーさんとは今後も定期的に情報交換を進め、Win-Winの関係になれると嬉しいですね。

 

今回のような有益な出会いも、やはりブログをやっていてこそのモノだと思いますので、今後も執筆を頑張っていきたいと思います。

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