ひーやんの欲張り不動産投資~You Only Live Once

30代後半家庭持ちサラリーマンのひーやんが、一度きりの人生を後悔しないように、不動産投資にチャレンジする体験記ブログ

最終プランでの収益計算

YOLO!ひーやんです。

 

さて、早速、2棟目体験記を進めていきます。

 

前回の記事はこちら

最終プランの見積もり結果

最終プランの見積もりについて、アルドルビー(建設会社)の営業の坂上さんから電話がありました。

 

プラン変更後の再見積もりの結果ですが・・・

(ゴクリ・・・)

3300万円となります。

えー!!何で300万円もコストアップしちゃったんですか!?

延床面積が12平米増えたので、その分、建築費が上がってしまうのです

それはまぁ、、、そうかもしれませんんが、葛飾APの時は12平米増えたのに対し、30万円しか上がらなかったじゃないですか?

あの時は・・・特別だったんです

そんなぁ・・・

 

このコストアップにはビックリしました。延床面積1坪あたり83万円のコストアップです。それに対して1棟目の葛飾APの時は1坪あたり8万円しかコストアップはしませんでした。意味がわかりません。。。

 

理由については明言はなかったものの、話した内容や雰囲気を総合すると、建築請負契約の「前」のボリュームアップか「後」のボリュームアップが大きな分水嶺のようでした。ちなみに葛飾APは建築請負契約「前」のボリュームアップ。墨田APは建築請負契約「後」のボリュームアップとなります。

 

確かに、建築請負契約「前」に大幅なコストアップを提示すると契約が流れてしまうリスクがあります。施工業者からの見積もりが施主の要望よりも上振れしている場合は、建設会社も契約をとるために必死になって施工業者と値交渉をしてくれるようです。

 

それに対し、建築請負契約「後」のプラン変更により施工業者からの見積もりについては、建設会社も値交渉をするモチベーションはないのでしょう。追加のコストが気に入らなければ施主側がプラン変更をしないだけですみますから。

 

初期プランと最終プランでの家賃査定比較

建築費がコストアップしたとして家賃がそれ以上にアップすれば問題ありません。

 

初期プランと最終プランで二社の管理会社に家賃査定をお願いした結果が下記です。

 

f:id:minetiru:20190619233031p:plain


初期プランに比べると最終プランの家賃は1割アップしています。延床面積の拡張の結果、間取りを大幅に改善する事ができたのが大きな理由です。

 

やはり、過去に記事にした通り、土地から新築投資を進めるにあたり「間取り」は非常に重要な要素である事を改めて認識しました。

 

 

改めて、初期プラン(エイ●ブル)と最終プラン(エイ●ブル)で収益比較をすると以下の通りです。

 

初期プランでの収益計算
  • 土地価格:3250万円
  • 建物価格:3000万円
  • 地盤改良:100万円
  • 解体費用:130万円
  • 助成金:-190万円
  • 事業費:6290万円
  • 年間賃料:541万円
  • 表面利回り:8.60%(541万円÷6290万円)

 

最終プランでの収益計算
  • 土地価格:3250万円
  • 建物価格:3300万円
  • 地盤改良:100万円
  • 解体費用:130万円
  • 助成金:-190万円
  • 事業費:6590万円
  • 年間賃料:596万円
  • 表面利回り:9.05%(596万円÷6590万円)

 

 

利回りベースでも0.45%向上です。費用対効果は十分ありますので、最終プランへの変更契約を進める事にしました。

まとめ

費用対効果が高いプラン変更とはいえ、体感的に+300万円アップという内容はこたえました。。。

 

墨田APはプランの詳細検討をするために、現況測量をアルドルビーにお願いする必要があったので、初期プランが出たタイミングで、急ぎ、請負契約を締結してしまいましたが、この判断が浅はかだったかもしれません。

 

建設会社とは、ある程度のプランの精査(特にボリュームアップの検討)や設備仕様の合意をとった上で請負契約締結を進めないと、後で苦労する事を実感させられました。

 

よくよく考えると、1棟目の葛飾APの時は、請負契約の前に黒神様が私とアルドルビーの間に立って、ボリュームアップの検討や設備仕様の交渉をしてくれていました。

 

 

アパート建設の経験がない投資家は、建設会社に的確にボリュームアップや設備仕様についての要望を伝える事ができないでしょうし、検討すべき内容やタイミングがわからないまま、とりあえず請負契約を締結してしまう事もあるでしょう。

 

そういうリスクを1棟目の葛飾APでは黒神様がアルドルビーとの間に立ってくれる事で取り除いてくれていたのです。

 

1年以上たって、自分で怪我して気づくとは、何と愚かなんでしょう。タラレバを言っても仕方ないのですが、建設費が葛飾APと同じく30万円しかアップしていなかったら、利回りは9.48%に達していました。。。

 

f:id:minetiru:20190429012443j:plain

 

3棟目については、この教訓を活かして建築請負契約を進めようと思います。

( ̄3 ̄)=3

 

続きの記事はこちら