ひーやんの欲張り不動産投資~You Only Live Once

30代後半家庭持ちサラリーマンのひーやんが、一度きりの人生を後悔しないように、不動産投資にチャレンジする体験記ブログ

初期プランと建築費

YOLO!ひーやんです。

 

本日(6月11日)、1棟目の葛飾APの管理会社から不在着信がありました。

 

電話をかけ直してみると工事車両が私道を塞いでいるという近隣の方からのクレームのようですが寝耳に水です ( ̄3 ̄)=3

 

諸々事情を聞いていくと完全に濡れ衣でしたので、まぁ特に問題はなかったのですが、賃貸経営を開始してから管理会社からの不在着信にストレスを感じるようになりました。いつかは慣れるのかなぁ・・・

 

さてさて、2棟目体験記を再開します♪

 

今のところ1棟目の葛飾APよりもトラブルの頻度は少ないので、竣工見学会までにはリアルタイムに戻せる!!はず!!多分w

 

前回の記事はこちら

 

 

想定ボリューム

希望通りの満額指値を入れた買付を無事通すことができ、続いてのアクションは建築プランの検討と見積もりとなります。

 

買付前に犬神建築士に入れてもらったボリューム図面は以下の通りです。

 

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変形とはなりますが、20平米以上の6戸の規模の木三共(木造三階共同住宅)を建てる事ができる見込みです。

 

建築会社選定

葛飾APでは、複数の建設会社に見積もりをとった結果、黒神様メインの建設会社であるアルドルビーにお願いする事になりました。

 

 

ただ、今回は相見積もりをとらず、アルドルビーにのみプラン検討と見積もりをお願いする事にしました。

 

黒神様がアルドルビーで同規模のアパート(6戸の木三共)を建てており、おおよその建築費は把握しているため、想定の収益性が出る算段がついていたのが理由です。

 

また、土地から新築を進めている投資家の方々から色々な建設会社の情報を聞くのですが、アルドルビーよりもコスパが高く信頼がおけそうな建設会社が見つかっていない、という事情もあります。

 

 

ローコストという意味では局長の鬼武建設(仮称)が圧倒的なのですが、施工エリア外なので、今回は断念。

 

 

ということで、2棟目はアルドルビーで進める事が確定していますが、3棟目以降にそなえて、都内の施工が可能で品質高く価格も割安な建設会社の情報提供、お待ちしています。

問い合わせフォームからどうぞ♪

 

建設会社の情報提供をして頂けた投資家の方には、お返しとして、私からもいくつかの建設会社の情報を提供させて頂きます。
アルドルビーは黒神様一子秘伝の建設会社なので情報提供はできませんが、それ以外の建設会社で良ければ(笑)

 

プラン検討依頼

アルドルビーの営業の坂上さんにプラン検討の依頼をした際に

 

弊社で随一の設計士を担当させますので、期待してお待ちください

 

と聞いていたので、ドキドキワクワクしながら待っていると、依頼から1週間ほどして初期プランが提示されました。

 

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犬神建築士のボリューム図から、ある程度の変形間取りも覚悟していましたが、まぁ、綺麗に収めたものです。

 

パッと見、色々とテコ入れが必要な部分はありますが、初期プランとしては上々のできです。

建築費の見積もり

建築費の見積もり条件としては「葛飾APと同じ感じで」とお願いしました。

 

また、地盤改良は葛飾AP同様、分離発注で進めることを考えていたので、見積対象外としてもらいました。

 

結果、提示された見積もり金額は3000万円。建築費は地盤改良込みで3300万円の想定でしたので、地盤改良が100万円かかるとしても、200万円減額する事ができました。

 

収益計算をしなおすと以下の通り。

 

  • 土地価格:3250万円
  • 建物価格:3000万円
  • 地盤改良:100万円
  • 解体費用:130万円
  • 助成金:-190万円
  • 事業費:6290万円
  • 年間賃料:540万円(7万5千円×6戸×12ヶ月)
  • 表面利回り:8.59%(540万円÷6290万円)

 

1棟目の葛飾APの利回り8.7%超えが現実的なものになってきました!!

ただ、過去に黒神様から

 

アルドルビーは、少し謎が多いんだよね・・・

謎ですか?

そう。ファジーな部分が多いから、きっちりとした性格のひーやんだと、少し混乱するかもしれないな

はぁ、、、(何がファジーなんだろ?)

 

という会話の内容を完全に失念し、葛飾APと同じ感じで」というファジーな依頼を、アルドルビーというファジーな建設会社にしてしまった事を後で悔やむ事になるのでした・・・

( ̄_ ̄|||)