ひーやんの欲張り不動産投資~You Only Live Once

30代後半家庭持ちサラリーマンのひーやんが、一度きりの人生を後悔しないように、不動産投資にチャレンジする体験記ブログ

2棟目買付申込完了!!

YOLO!ひーやんです。

 

2棟目ですが、ある理由で工期が2ヶ月も早まる可能性が出てきました。

 

竣工までに体験記もリアルタイムに戻したいので、続編記事を頑張っていきます♪

 

前回の記事はこちら

 

 

売主との交渉結果

収益性確保のため、3700万円の物件に対し350万円減額の指値交渉を売主とするよう仲介にお願いしていました。

 

解体業者の選定が完了した頃、仲介の担当から連絡がありました。

 

あー、、、350万円、大丈夫だって

本当ですか!?ありがとうございます!!

いつ買い付け入れる?

・・・そうですね。では、週末にお伺いします

あいよ

 

なんと、すんなりと売主さんが納得してくれたと連絡がありました。

 

仲介の担当が頑張ってくれた結果だとは思いますが、売主が指値満額でOKしてくれた事に少し違和感を感じました。

 

元々は450万円の指値を入れたかったところ、仲介から

 

450万か・・・

どうでしょう?

いや、無理

そうですかぁ。。。

 

と、NGをもらったので指値額を減額をしましたが、こうなると、もっと指値交渉しても良かったんじゃないかなぁと、欲張りひーやんは考えてしまうのでした。

 

買付申込の準備

今回、以下の5つの買付申込書を作成しました。

 

  • 3250万円(-350万円の指値) 融資特約あり版
  • 3200万円(-400万円の指値) 融資特約あり版となし版
  • 3150万円(-450万円の指値) 融資特約あり版となし版

 

理由は、週末に直接仲介の担当に会い、探りを入れた上で、出す買付申込書を選択したかったからです。

 

もちろん、一番良いのは「3150万(-450万円の指値)の融資特約あり版」の買付申込書です。

 

ただ、既に売主との金額交渉は済んでいて、3250万円(-350万円の指値)の買付申込書を受け取ると考えている仲介の担当に対し、さらなる指値交渉をお願いするのはなかなかハードルが高いです。

 

仲介担当を味方につけるため、何か良い策がないかを考えた時に、頭によぎったのが担当者ボーナスです。

 

賃貸経営の本やブログ等で、満室にしてくれたら担当者ボーナスとして商品券を渡す、みたいな話をよく聞きます。

 

そのやり方を応用して、例えば、追加で指値交渉50万円通してくれたら5万円、100万円通してくれたら10万円を謝礼として商品券を渡す、という話をして、売主とのさらなる指値交渉に協力してもらう、というやり方です。

 

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ただ、このやり方って、今回の状況を踏まえて、効果があるのでしょうか?

 

10万円程度だと、もしかすると金欠状態の若い仲介担当には効果があるかもしれませんが、今回の仲介の担当は50歳のベテランです。

 

言葉遣いは荒いですが、仲介一筋でプライドをもって仕事をしているようにも感じますので、「商品券渡すから指値交渉してくれ」なんて言った逆効果になるかもしれません。

 

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今回は自分の直感を信じ、交渉術で真っ向勝負することにしました。

 

最後の探りと買付申込書提出

 土曜の朝9時、仲介の事務所へ足を運ぶと既に担当が出社していました。

 

おはようございます。今日はよろしくお願いします

おはよう。まぁ、これでも飲みな

 

差し出されたのは無糖の野菜ジュース。取引が成立するためか上機嫌です。

 

買付申込書もってきたかい?

はい。もってきたのですが、実はご相談があって

なに?

実はご紹介頂いた解体業者でも、170万円の見積もりになったので、このままだと、指値減額分の350万円と、解体費の下振れ分の30万円で合わせて380万円の減額となります。指値交渉と解体業者のご紹介は非常にありがたかったのですが、融資内諾を得たあて物件の利回りである8%を達成するためには450万円減額する必要があり、それにはちょっと届いていません

だから、その差額は建築費の方で何とかしてくれって・・・

すみません。建築費の見積もりが間に合わなくって、、、担当の話だと3300万円はギリギリ一杯の金額みたいでして

建築費安いからな。甘く見てたんじゃないの?

 

まだ建築費の見積もりは建設会社からは取得できていないですが、前回突撃訪問した時に

 

ふーん。。。利回り7.5%なら上出来だ。こんなに安く建つんだ。じゃあ買い付け入れる?200万の指値ならできるよ

(200万か。。。。)

 

と言っていましたので、建築費が予算枠がギリギリである事は違和感はないはずです。また、解体・建替の助成金が190万円出る事も担当は知らないようですし、まっきーさんから紹介された130万円で解体をしてくれる業者の事も、もちろん知りません。

 

そうなんです。ちょっと甘く見てました。解体も少し余裕を見ていたつもりでしたが、ブロック塀や手壊しの影響でそこまで、安くならなかったですしね。ご紹介いただいた解体業者の他にも業者を探してみましたが、なかなか良い業者が見つからなくて

ふーん・・・

正直に言います。結局買い付けの金額が決まらなかったので、買付申込書もこれだけもってきました

 

追加で指値交渉をしてもらえそうな雰囲気になってきたので、ここで、手の内をオープン。5つの買付申込書を全部見せてみました。

 

できれば、当初お話した通り450万円で通してもらえると嬉しいのですが

だから、それは無理だって・・・

そうですかぁ。。。

・・・じゃあ、とりあえずこの買付申込書に金額なしでいいから記入してくれ。融資特約は有りでいいから

あ、はい

 

と、言われるがまま、買付申込書に記載していきました。

 

あとで俺の方で金額書いて、コピーをメールで送るよ。じゃあな

え?あ、ちょっとまってください

うん?

いや、金額いくらになるんですか?

売主と交渉して金額書くから。350万円でも本当はいいんだろ?

いやぁ。。。

まぁ、任せとけ

 

ということで想定外の結末です。

 

金額が空白の買付申込書に記名・捺印をして、この日は帰路に着くことになりました。

 

指値交渉の結果

金額なしの買付申込書を渡した翌週、仲介の担当から電話がありました

 

450万円でOK

本当ですか!?ありがとうございます


という事で、土地情報がポータルサイトに出てから2週間しか経っていませんが、最終的には3700万円→3250万円と450万円の指値に成功しました。

 

指値交渉を終えて

今思えば、相手はベテランの仲介です。「利回り8%じゃないと融資がおりない」なんていう話も、指値交渉のための理由づくりであることは、とうの昔に気づかれていたような気がします。 

 

今回の指値交渉の勝因は、そんな理詰めよりも、仲介の担当に気に入ってもらえたことかなぁ、と思います。

 

この後の体験記では割愛しますが、道路通行掘削承諾の取得も、最初の突撃訪問の時は「建設会社でとってくれ」と断られたのですが、買付の時にもう一度話すと快諾してくれましたし、その後、解体業者も、より安い業者を斡旋してくれました。

※見積もりは150万円でしたので、結局はまっきーさん紹介の解体業者にお願いしました

 

さて、指値交渉を終えた時点の収益計画は以下の通りです。 

 

  • 土地価格:3250万円
  • 建物価格:3300万円
  • 解体費用:130万円
  • 助成金:-190万円
  • 事業費:6490万円
  • 年間賃料:540万円(7万5千円×6戸×12ヶ月)
  • 表面利回り:8.39%(540万円÷6490万円)

 

突撃訪問前の利回りは7.5%だったので、0.9%程度、収益性を向上させる事ができました。

 

こうなってくると、1棟目の葛飾APの利回り8.7%を越えたい欲が出てきました。

(@•̀ㅂ•́)b

 

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