ひーやんの欲張り不動産投資~You Only Live Once

30代後半家庭持ちサラリーマンのひーやんが、一度きりの人生を後悔しないように、不動産投資にチャレンジする体験記ブログ

トリプルアタックで収益UP!!

YOLO!ひーやんです。

 

さて、2棟目体験記の続編です。

 

前回の記事はこちら

 

 

解体費用の相見積もり

仲介に突撃訪問した結果、売主へ350万円の指値交渉をしてもらえる流れになりました。

 

また、仲介からの坪3万で解体を請け負ってくれる格安解体業者の紹介の話がありましたが、こちらは残念ながら流れてしまいました。

 

仲介からは別の解体業者を紹介してもらう事になりましたが、多少割高になるという話だったので、自分でも解体業者に見積もりをとる事にしました。

 

見積もりをとったのは1棟目の古家解体をお願いした解体業者のバレル(仮称)です。

 

バレルの解体費用と仲介紹介の解体業者の解体費用の見積結果は以下の通りでした。

 

  • バレルの解体費用:190万円
  • 仲介紹介の解体業者の解体費用:170万円

 

解体対象の古家は以下のように7段ブロックの塀に囲まれているので、その撤去費用もかかります。

 

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隣地とも、かなり近接してます。

 

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バレルの担当に確認すると、2階が手壊しとなるのが費用が割高になっている理由のようでした。

 

とはいえ、利回り8%を達成するためには解体費用をもう少し抑えていきたいところです。

 

埼玉の解体業者

見積もり結果を見て唸っていると、1棟目の葛飾APの古家解体の際にバレルの担当の福山さんが

 

そもそも埼玉の解体業者の価格は、横浜に比べて相場が安いので、弊社としてはこの価格での対応が限界となります

 

と言っていたのを思い出しました。

 

 

埼玉の解体業者、、、埼玉かぁ、、、、

 

と考えていると1人の人物が思い浮かびました。

 

そうです。埼玉不動産王プロジェクトを実行中のまっきーさんです。

 

まっきーさんは、サラリーマン投資家ながら、年間14棟の売買されている行動力マックスの凄腕投資家の方です。

 

以前、埼玉で土地から新築も2棟進められているとも聞いていたので、埼玉の解体業者も知っているはず。

 

早速、まっきーさんにコンタクトをとりました。

 

お久しぶりです。カクカクシカジカで、埼玉の業者で割安な解体業者を紹介してもらいたいのですが・・・

もちろん、良いですよ。同じくらいの規模で120万円くらいでやってもらった業者を紹介しますね

ありがとうございます!!

 

という事で、早速、紹介頂いた業者さんに見積もり依頼をしたところ、130万円という結果が出てきました。

 

これ以上安いところはないだろうという事で、まっきーさんに紹介頂いた埼玉の解体業者にお願いする事にしました。

 

それにしても、同じ解体工事でも業者によって130万~190万円とかなりの差額が出てビックリです。

 

ちなみに、黒神f:id:minetiru:20171223002026p:plainが進められている板橋プロジェクトでも、古家解体の相見積もりをとったところ、200万~320万と業者によって、かなり見積額に幅が出ています。

 

接道状況だったり、手壊し有無だったり、解体業者によって得手不得手あるようなので、今後も一社だけでなく複数に見積もりをとっていった方が良さそうです。

 

助成金調査

解体費用の相見積もりと並行して、目標の収益性を達成させるために、助成金の調査を進めていきました。

 

助成金の出る範囲は意外と広く、1棟目の葛飾APも解体・建替費用として200万円の助成金が出る対象地区でした。

 

 

葛飾APの助成金は、ついこの前、交付承認がおり、口座に振り込まれたばかりです。

 

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墨田区の物件も、何かしらの助成金が出ないか調べていくと、以下の助成金が出る事がわかりました。

 

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こちらの算出方法に沿って算出すると、190万円の助成金が出る計算になります。

 

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やったぜ

ベイベー!! 

 

墨田区役所にも念のため確認したところ、条件に合致しているため、問題なく助成金が出るとの言質もとれました♪

 

トリプルアタックの効果

結果的に、指値+解体費相見積+助成金のトリプルアタックで、事業規模を圧縮させる事ができました。

 

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改めて収益計算をすると、以下の通り。

 

  • 土地価格:3350万円
  • 建物価格:3300万円
  • 解体費用:130万円
  • 助成金:-190万円
  • 事業費:6590万円
  • 年間賃料:540万円(7万5千円×6戸×12ヶ月)
  • 表面利回り:8.19%(540万円÷6590万円)

 

土地の指値が仲介との口約通りになれば、利回り8%は突破できる事がほぼ確定です♪

 

次回、買い付け申し込みに突入です!!

(@•̀ㅂ•́)b

 

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