ひーやんの欲張り不動産投資~You Only Live Once

30代後半家庭持ちサラリーマンのひーやんが、一度きりの人生を後悔しないように、不動産投資にチャレンジする体験記ブログ

突撃訪問&指値交渉!!

YOLO!ひーやんです。

 

今回は2棟目体験記の続編です。

 

前回の記事はこちら

 

 

突撃訪問準備

木造三階共同住宅の9戸プランから、6戸プランに切り替えてボリュームチェックも完了しました。

ただし、以下のように9戸プランに比べて収益性が悪化してしまいます。

  

9戸プランでの収益計算
  • 土地価格:3700万円
  • 建物価格:4500万円
  • 解体費用:200万円
  • 事業費:8400万円
  • 年間賃料:702万円(6万5千円×9戸×12ヶ月)
  • 表面利回り:8・36%(702万円÷8400万円)

 

6戸プランでの収益計算
  • 土地価格:3700万円
  • 建物価格:3300万円
  • 解体費用:200万円
  • 事業費:7200万円
  • 年間賃料:540万円(7万5千円×6戸×12ヶ月)
  • 表面利回り:7.50%(540万円÷7200万円)


6戸プランで利回り8%を達成するためには、土地価格に対して450万円の指値交渉が必要ですが、担当の仲介とは電話でガチャ切りされて依頼、連絡がつかない状況です。

 

担当の携帯に電話をかけても出てくれませんし、事務所経由で折り返しを依頼しても、音沙汰無しです。

 

連絡がつかないのであれば、とり得る選択肢としては一つ。

 

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突撃訪問

 

 

しかありません。

 

突撃訪問するにあたり、以下を準備しました。

 

  • お土産
  • 事業計画(簡易版)

 

お土産は基本の基。事業計画は、本格的に検討している事をアピールするためのものです。具体的には、犬神建築士のボリュームチェック資料と収益計算の概要資料を持っていく事にしました。

 

突撃訪問決行

横浜から東京の仲介の事務所までは片道90分程度なので、担当が不在の場合に再訪問するのはしんどいです。

 

そのため、突撃訪問は仲介の担当との遭遇確率が高いと思われる土曜日の朝9時(仲介の営業開始時刻)に決行する事にしました。

 

少なくとも事務の方等、誰かいらっしゃるとは思うので、担当の仲介が不在の場合、お土産と事業計画を渡して帰るつもりでいました。

 

事務所に入ると、事務員の方がいらっしゃったので、まずはご挨拶。

 

墨田区の物件の件で、何度か電話をさせて頂いたひーやんというものですが、担当の落谷さん(仮称)、いらっしゃいますか?

まだ出社していないので、少々お待ち頂けますか?

 

という事は、、、

 

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待ってさえいれば

会う事ができる♪

 

10分程待つと、落谷さんが出社されました。

 

おはようございます。突然、訪問してすみません

あー、ひーやんさんね。わざわざご足労頂きありがとうございます

これ、横浜の土産です。受け取ってください

いや、まだ俺何もしてないけど

アポイントも無く突然訪問してしまったので、お詫びの印です

あ、そう?悪いね。お役に立てるかわかんないけど

でも、ちょっと驚きましたよ。電話で話した感じだと、もっと歳が上の方かと思ったんだですが

いやいや、こう見えても歳くってるしな

え?何歳なんですか?

もう50だよ

えー、同じ歳くらいだと思ってました

まぁ、若く見られるのは確かだな

 

お土産を渡し、アイスブレイクをする事で、落谷さんの態度も軟化し、交渉のステージに立つ事ができました。

 

指値交渉

ここからは本題、墨田物件の状況をヒアリングしながら指値額を探っていきます。

 

墨田の物件ですが、フリーズハウスが買い付けを入れてきたと電話でお聞きしましたが、その後、どうなりました?

あー、断ったよ。建物のプランも出してこないしね。買い付けだけ通して、プランが入らないからとキャンセルする事が多いんだよ、あいつら。だから、プランが無いと買い付けも受け付けないって言ってある。そもそも嫌いなんだよね。態度悪いし

そうなんですね。私の方は、一応ボリュームチェックも完了して、収益計算もできている状況です

 

良い流れだったので、事業計画書を見せてみました。

 

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ふーん。。。利回り7.5%なら上出来だ。こんなに安く建つんだ。じゃあ買い付け入れる?200万の指値ならできるよ

(200万か。。。。)いやぁ、ただ1点だけ困った事があって。。。

困った事?

実は同じ規模の物件の融資の内諾をもらっているんですが、利回り8%以上の収益性の確保が必要なんです

ふーん・・・

なので、もう少し指値をさせてもらえないかと

8%って事は、、、

 

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450万か・・・

どうでしょう?

いや、無理

そうですかぁ。。。

解体費200万で積んでるけど、100平米だろ・・・。まぁ、エンドさんだったらこの位かかるかぁ

安い解体業者ってご存知だったりしますか?

前に坪3万でやってもらった業者がいるから、そこ紹介してあげるよ。それなら100万くらいで済む

やった。ありがとうございます!

指値で200万、解体100万で300万か。あと150万だな

そうなんですよね・・・うーん・・・

じゃあ300万まで売主と交渉してあげるから。50万足らないけど、あとは建築費とかで何とかしてよ

助かります!!

解体は週明けにでも見積もり出させるから

ちなみに、売主の方ってどのような方なんですか?

おばあさんなんだけど、病院に入院しててね。生前贈与のために資産整理したいんだってさ

なるほど・・・

 

その後、落谷さんの方から、建具の色だったり、生活保護者向けの収益物件の作り方だったり、管理会社の選定方法だったりと、ものすごく親身になって賃貸経営についてのアドバイスをもらい、なんだかんだで2時間程時間をとってもらいました。


突撃訪問をした結果、割安な解体業者の紹介と、売主への300万円の指値の合わせ技で、何とか400万円の事業費減額ができそうな見込みが立ちましたので、首尾は上々です。

 

ただ、週明けに落谷さんから残念なお知らせがありました。

 

紹介したかった解体業者なんだけど、ちょっと連絡がつかなくてね。他の業者をあたってみるけど、少し割高になるかも

なんと、、、それは残念です

ダメ元で売主には350万で交渉してあげるから

あ、ありがとうございます!!

 

完全に味方についてくれている感じです。ただ、350万円の指値が通ったとしても、利回り8%を目指すためには、あと100万円程の費用削減が必要となります。

 

さて、どうしたもんか・・・

(次回へ続きますヽ(•̀ω•́ )ゝ)

 

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