ひーやんの欲張り不動産投資~You Only Live Once

30代後半家庭持ちサラリーマンのひーやんが、一度きりの人生を後悔しないように、不動産投資にチャレンジする体験記ブログ

ネバーギブアップ!!

どうも!ひーやんです。

 

さて、今回も2棟目体験記です。

 

前回の記事はこちら

収益計算やり直し

道路調査回答書の内容に沿って、セットバックラインを引いたところ有効敷地面積が80平米→70平米に縮小してしまう事がわかりました。

 

こちらを考慮した上で、改めて墨田区物件を見直してみます。

 

  • 所在地:東京都墨田区 某駅徒歩5分
  • 土地面積:100平米(宅地70平米、私道30平米)
  • 物件価格:3700万円
  • 接道:二方向(角地)
  • 用途地域:準工業
  • 建ぺい率:80%
  • 容積率:200%
  • 現況:古家有り(木造二階 延床面積100平米)
  • 引渡条件:現況渡し
  • 備考:瑕疵担保免責

 

有効敷地面積が70平米になってしまった影響で当初考えていた17平米×9戸のプランは、以下のように容積率オーバーのため成り立たなくなりました。

 

153平米(17平米×9戸) > 140平米(70平米×200%)

 

次の一手は、以下のような23平米×6戸の木造三階建てプランです。

 

138平米(23平米×6戸) < 140平米(70平米×200%)

 

葛飾APは20平米×9戸で4500万円でしたが、今回は6戸のため1戸500万円で建てるのは厳しい事が予想されます。

 

建物は規模が大きい程、スケールメリットが出てきます。逆に言うと、規模が少なくなればなるほど、建築費は割高になってしまいます。

 

 

そのため、今回は1戸あたり550万円とし、6戸で3300万円で試算する事にしました。

 

また、1K20平米~25平米のアパートについての賃料相場を調べると、7万5千円程度である事がわかりました。

 

以上を踏まえて、改めて収益計算した結果は以下となります。

 

  • 土地価格:3700万円
  • 建物価格:3300万円
  • 解体費用:200万円
  • 事業費:7200万円
  • 年間賃料:540万円(7万5千円×6戸×12ヶ月)
  • 表面利回り:7.50%(540万円÷7200万円)

 

 

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うーん。。。

 

 

残念ながら、私の収益目標ラインである8%には届きそうにありません。。

 

不動産は一物多価

有効敷地が70平米になった事で、建物の規模も小さくなり収益面でも悪化した事が数値的にもわかりました。

 

ただ、ここで諦めるのは三流ピーポー。

 

 

 

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ワタクシひーやん

そう簡単には

諦めません

 

 

土地については、売値の3700万円だと、土台に乗りませんが、不動産は一物多価。定価という概念はないのです。

 

自分が買いたい金額が、購入価格。売値はあまり意味がなく、値付けさえできれば、どんな物件でも買い付けを入れる事ができるのが不動産のよいところ。

 

今回の土地の購入価格を検討したところ、3250万円であれば利回り8%の物件に仕上げられる事がわかりました。

 

  • 土地価格:3250万円
  • 建物価格:3300万円
  • 解体費用:200万円
  • 事業費:6750万円
  • 年間賃料:540万円(7万5千円×6戸×12ヶ月)
  • 表面利回り:8.00%(540万円÷6750万円)

 

売値は3700万円のため450万円減額の指値が必要です。

 

普通に考えると、売出直後に1割以上の指値をして購入するのは非現実的です。

 

ただ、実勢価格的にも70平米で3700万円というのは高すぎるので、指値前提で高値で売り出している可能性が高いです。

 

また、既に買い付けを入れているフリーズハウス(建売業者)も大幅な指値を入れてきている事を、仲介からヒアリングできています。

 

以上を踏まえると、450万円減額の指値というのは可能性がなきにしもあらずかもしれません。

 

爆速ボリュームチェック♪

450万円の指値交渉をしかけるにしても、ハードネゴシエーションになる筈です。事が成就した後に想定していた規模の建物が建たない事が判明したら目も当てられません。

 

23平米×6戸のプランというのも、簡易的な計算にすぎず、実際にそのような建物が建つかどうかはわかりません。

 

そのため、仲介との価格交渉に入る前に、ボリュームチェックを依頼する事にしました。

 

依頼先は、以前お世話になった犬神建築士です。

 

 

木造三階6戸プランでボリュームチェックをお願いしたいのですが、いつ頃できそうでしょうか?

承知しました。3日程度頂けばと思いますが、お急ぎと思いますので、CADで作成したラフな状態のものができあがったら、お送りしますね

ありがとうございます!よろしくお願いします!!

 

通常、犬神建築士にボリュームチェックの依頼をしてから回答をもらうまでは8日必要なところを、3日でプランを出してくれるのはありがたいです。

  

ボリュームチェックを依頼した翌日、犬神建築士から連絡がありました。

 

検討結果をお送りします。道路斜線については天空率を用いて計画しています。また道路についてはセットバックが西面・南面については必要なため、そのあたりも考慮しています

 

なんと、翌日にボリュームチェックの結果が送られてきました。爆速です。

 

犬神建築士は私のブログも見て頂いていますし、twitterでフォローもしてくれているので、優先順位を上げて対応してくれたのだと思います♪

 

こういう時に、ブログ書いて情報発信していて良かったなぁ、としみじみ思います。

 

さて、犬神建築士から送られてきたボリュームチェック結果を確認してみると、以下の通りでした。

 

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 ちょっと変形間取りですが、少なくとも20平米以上×6戸は確保できそうです。


これで、仲介と本格的な価格交渉に入る土台が整いました。

 

ただ、残念ながら肝心の仲介とは電話でガチャ切りされて以来、音信不通です。

 

コンタクトがとれない事にはどうしようもありません。。。うーん。困った。

 ( ̄_ ̄|||) 

 

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