ひーやんの欲張り不動産投資~You Only Live Once

30代後半家庭持ちサラリーマンのひーやんが、一度きりの人生を後悔しないように、不動産投資にチャレンジする体験記ブログ

致命傷~迫りくる道路中心線~

どうも!ひーやんです。

 

さて、2棟目体験記をリアルタイムに戻すべく筆を進めたいと思います!

 

前回の記事はこちら

 

 

墨田区物件の現況測量図

墨田区物件について、仲介業者のグリップに失敗し、かつ、仲介から有効敷地面積は80平米位ではなく70平米である事を電話で告げられガチャ切りされてしましました。

 

今回の土地は、現況測量図があり宅地が80平米で私道が20平米と物件資料に記載がありました。

 

なぜ、70平米になるのだろうか?とマジマジと物件資料を見ていると、、、

 

建替の場合、セットバック要

 

と記載が書かれていました。

 

ただ、今回の墨田区の物件は、現況測量図によると以下のような図面になっており、既にセットバックラインが描かれています

 

 

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なので、セットバックラインを考慮した結果、宅地が80平米で私道が20平米だと思い込んでいました。

 

道路調査回答書

仲介から受領した資料を細かく見ると

 

セットバックラインについては別紙の道路調査回答書をご参照ください

 

と記載があり、確かに、今回の物件資料には「道路調査回答書」というものが含まれていました。

 

道路調査回答書とは

調査対象の道路についての道路種別や道路中心線を、役所が調査し回答した資料

 

墨田区物件の道路調査回答書は以下の通りです。

 

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難しいよぉ!!

 

セットバックラインを導出

難しい難しい、と言っても始まらないので、Excelに現況測量図を落とし込み、道路調査回答書の内容を根気強く読み解いていきました。

 

末後退L型側溝の端部の背Bを支点とする半径1.365mの円弧に対する接線の接点

 

とかいう記述をExcelで再現させるのに悶絶しそうになりながらも、セットバックラインを書いてみたところ、以下のような感じになりました。

 

 

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道路調査回答書を元にしたセットバックラインを反映した結果、有効敷地面積は70平米程度になってしまいます。

 

現況測量図に比べて、道路の道路中心線の位置が敷地側に寄ってしまった事で、有効敷地面積が縮小してしましました。

 

・・・・過去にも、似たような状況がありました。

 

そう。それは、1棟目の葛飾APの土地決済日当日の出来事です。

 

仲介が土地決済当日に、葛飾区と協議した結果、道路中心線が敷地側に寄った事で宅地面積が縮小した確定測量図を持ってきたのです。

 

その後、想定のプランが入らず、地獄を見る事になったのは、読者の皆さんならご存知の事かと思います。

 

 

今回の墨田物件は、売りに出すタイミングで道路調査もされ、道路中心線も明確になっているので親切なのかもしれません(これが普通なのでしょうか・・・?)

 

いずれにせよ、有効敷地が80平米ではなく70平米になったのは致命傷です。葛飾APと同じ轍は踏みたくはありませんし、トラウマもあるので、普通は見送りにしそうなものです。

 

ただ、目的達成意欲が高い(言い換えると粘着質な性格の)欲張りひーやんは、普通ではないのです・・・

 

(次回へ続きます(@•̀ㅂ•́)b)

 

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