ひーやんの欲張り不動産投資~You Only Live Once

30代後半家庭持ちサラリーマンのひーやんが、一度きりの人生を後悔しないように、不動産投資にチャレンジする体験記ブログ

墨田区物件発見!!

どうも!ひーやんです。

 

最近ブログで書きたいネタが多いので、2棟目体験記がちょっとおざなりになってしまっています。

 

体験記は間を空けると「何の話?」となってしまうので、今週は2棟目体験記の記載週間にしようと思います。

 

前回の記事はこちら

 

 

墨田区物件発見

あて物件を利用してさ●●●信金から6250万円の融資内諾を得たので、先輩大家さん助けを借りながら本丸物件の土地探しを進めましたが、なかなか良い土地に巡り合う事ができません。

 

さ●●●信金の融資担当から提携している業者を紹介されたので、藁にもすがる思いで希望の土地条件を連携した翌週。

 

事態は動きました。

 

土曜日の朝、いつものようにポータルサイトをなめるように見ていると以下のような土地を見つけました。

 

  • 所在地:東京都墨田区 某駅徒歩5分
  • 土地面積:100平米(現況測量 宅地80平米、私道20平米)
  • 物件価格:3700万円
  • 接道:二方向(角地)
  • 用途地域:準工業
  • 建ぺい率:80%
  • 容積率:200%
  • 現況:古家有り(木造二階 延床面積100平米)
  • 引渡条件:現況渡し
  • 備考:瑕疵担保免責

 

駅近・角地・建ぺい率80%という点に目を惹かれましたが、坪単価150万円越えと周辺相場に比べても土地は割高で、瑕疵担保免責という買主リスクがあります。

 

ボリュームチェックをしてみると、フルにボリュームが入れば17平米×9戸の木造三階建てアパートが建てられることがわかりました。

 

ボリュームチェックとは

対象の土地にどのような建物が建つかを確認する作業。ワタクシひーやんは、物件情報(建ぺい率や容積率等)を入力すれば、簡易的にどのような建物が建つかがわかる簡易ツールを作っています。

 

賃貸需要もあり、立地も良いので17平米のワンルームでも、6万5千円はとれそうです。

 

 

建物価格は葛飾APと同じ4500万円。解体費を200万円と仮置きして簡易的に収益計算した結果は以下となります。

 

  • 土地価格:3700万円
  • 建物価格:4500万円
  • 解体費用:200万円
  • 事業費:8400万円
  • 年間賃料:702万円(6万5千円×9戸×12ヶ月)
  • 表面利回り:8・36%(702万円÷8400万円)

 

地盤改良が必要になったとしても、利回り8%は越えれそうです。

 

ただ、一旦こちらの物件は

 

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スルー

 

する事にしました。

 

墨田区物件スルーの理由

せっかく見つけた土地ですが、物件情報も取得せずに華麗にスルーする事にしました。

 

スルーした一番の理由は規模です。

 

さ●●●信用金庫に内諾を得ている6250万円に対して、想定事業費が8400万円と大きすぎるのです。

 

物件情報取得して、プラン検討して建設会社に見積もりとっても、融資が下りずに無駄骨になる可能性が高いと判断しました。

 

黒神様から土地情報の連携

墨田区の土地を後ろ髪をひかれながらもスルーした同日の夕方、黒神様より物件情報が連携されました。

 

物件定期巡回中に見つけた物件ナリよ

 

連携された物件を見て、驚きました。

 

黒神様から連携されたのは午前中にスルーした墨田区の物件だったのです。

 

8%目線ならいけそうナリ。土地は安くないナリが、ボリューム比較ならアリなり。あとは北側高度が気になるナリね


黒神様からの連絡を受け、条件反射的に仲介業者へ連絡し、物件情報を送ってもらっていました。

 

気になる北側高度は第3種高度地区なので、第2種高度地区だった葛飾APの時に地獄を見た斜線制限については悩む必要はなさそうです。

 

 

黒神様の目にも、私の目にも止まった物件なので、いつもだったらフルパワーで検討に突入するのですが、さ●●●信金から内諾もらっている金額から2千万円もオーバーしてしまっています。

 

(うーん、、、どうしよう・・・)

 

ここで悩んだ事が、後に後悔することになります。。。

(次回へ続きます♪)

 

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