ひーやんの欲張り不動産投資~You Only Live Once

30代後半家庭持ちサラリーマンのひーやんが、一度きりの人生を後悔しないように、不動産投資にチャレンジする体験記ブログ

さ●●●信金 審査結果

どうも!ひーやんです。

 

不動産投資を進める上でのコミュニケーション手段は「電話」がメインとなります。

 

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サラリーマンをやりながら不動産投資をしていく上での弱点は、平日に電話に出づらいことだと最近常々感じます。

 

  • 電話をかけられても、職場なので電話出られない
  • 仕事の合間に折り返し電話をしても、つかまらない

 

この2つをループした結果、丸一日電話がつながらずに終わる事もあります。

 

電話は双方つながって、はじめて成り立つ同期方式の通信手段なので、片方がつながりづらい状況においては、非常に非効率なコミュニケーション手段です。

 

メールやLineなどの非同期の通信手段の方が、お互いの時間を同期する必要なく、コミュニケーションを進めれるので効率的だと思うのですが、残念ながら不動産業界への普及はもう少し時間がかかりそうですね。

 

さて、今回も二棟目体験記の続編です。

 

前回の記事はこちら

 

 

さ●●●信金からのヒアリング

融資相談の打ち合わせの後、担当の石田さん(仮称)から、本部への稟議書作成を進めるにあたり、電話にて何度かヒアリングを受けました。

 

1棟目の葛飾APと同年にもう1棟買い進めるのは少しペースが早いかと思いますが、何か物件を買い急ぐ理由ってあったりしますか?

葛飾APは9戸のため、事業的規模にならず、青色申告控除の65万円枠が使えない状態です。2棟目を購入し事業的規模にする事で、青色申告控除枠を使いたいという考えから、このタイミングで購入する事を決意しました

 

竣工後の入居付けの工夫等はお考えでしょうか?

物件所在地近くの複数の管理会社に、該当地域の単身者に好まれる設備や間取りについてヒアリングを行い、設計、設備仕入れの段階から入居付けしやすい物件に仕上げる事を考えています。また、募集開始後の反響が弱ければ、ホームステージングを取り入れて内見での成約率を向上させる予定です

 

単身者は入退去のサイクルが早いですが、空室率を抑える工夫は考えられていますか?

年に1度、商品券付きの入居者アンケートはがきを郵送し、アンケートで得た要望に答える事で入居者の満足度を維持・向上させ、長く入居してもらうような工夫等を考えています

 

他にも稟議書を書くにあたって、色々と細かい事等をヒアリングをして頂きました。

 

未経験ゾーンについては、諸先輩方の書籍やブログで得た知識を元に回答をしましたが、案外、感触は良かったです。

 

不動産投資初心者が諸先輩方の体験談を元に疑似体験を済ませておくことの重要性を改めて感じました。

 

さ●●●信金担当者の現地確認

稟議書作成期間は色々とヒアリングを受けた事もあり、担当の石田さんが、前向きに頑張っている事が伝わってきました。

 

さらに、葛飾APと2棟目融資開拓用のあて物件である、江戸川物件の現地確認にも行ったようですが、現地確認の結果は芳しくなさそうでした。

 

葛飾APは、すごく立地が良いですね。角地ですし、日当たりも良さそうです。ただ、2棟目を予定している江戸川については、街並み自体がちょっと寂しい感じですね

はい。ただ、江戸川物件は駅から徒歩3分ですし、賃貸需要としては問題ないと判断しています

そうですか・・・

 

石田さんの懸念点は非常によくわかります。

 

実際、駅前だけでなく、物件近くにもコンビニも何もない、単身者向けの需要があまり見込めない駅である事は現地に行けば肌に感じます。

 

江戸川物件の現地の様子

 

自信を持って「賃貸需要としては問題ない」と言い切りましたが、さすがに石田さんも懐疑的でした。

 

現地確認の結果は残念ながらマイナス評価となりそうです。

 

本部審査の結果

そして、とうとう、この日を迎えました。

 

本部審査の結果が出ました

ど、、、どうでしたか?

6500万円のフルローンで稟議をあげたのですが、一部差し戻しがあり、ご要望には添えない結果になってしまいました

うーん、そうですか。。。

承認が得られたのは6250万円となりますので、250万円は頭金として出して頂く必要が出てきました。ひーやんさんの1棟目の実績も踏まえ、かなり粘って交渉したのですが、申し訳ありません。。。

(え・・?)

融資期間は30年。金利は1.875%となります。諸費用含めると少し手出しが多いですが、こちらの条件での融資が精一杯となりますので、ご検討頂けると幸いです

あ、ありがとうございます!!頭金250万円であれば問題なく出せると思います。早速、仲介に状況を確認してみます

 

何と、石田さん、粘りに粘って頭金4%弱での本部審査を通してくれました!!

 

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ボツになってる江戸川物件

さ●●●信金から、現実的に買い進められる条件で本部審査で承認が下りたものの、残念ながらこの江戸川2号物件、とっくの昔に建売業者にさらわれています。

 

さらわれた江戸川物件

 

確信犯ではありますが、頑張ってくれた石田さんに心苦しさを感じながらも、案件がボツになった旨を伝える必要があります。

 

本部審査の結果を連携してもらった数日後、石田さんに電話をしました。

 

江戸川物件なのですが、仲介に確認したところ、既に1番買い付けが入っていたようでした

えぇー、、、本当ですかぁ・・・

申し訳ないです。しっかりグリップしていたつもりだったのですが

当金庫も本部審査に少し時間がかかってしまったので、こちらこそ申し訳ないです

次回、もし良い物件が見つかったら、改めて融資相談させて頂きたいのですが、次の審査も同じくらい時間はかかりますかね?

いえ、基本情報はそろっていますので、次回の審査期間は短縮できると思います

承知しました。それでは改めて土地探しを進めていきます

 

まとめ

二棟目購入に向けた金融機関開拓、紆余曲折はありましたが、何とか、さ●●●信金にて現実的な条件での融資承認を得ることができました。

 

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ただ、この審査結果も時間が過ぎると仕切り直しになってしまいます。

 

2棟目本丸土地探し、早急に進める必要があります

 ヽ(•̀ω•́ )ゝ

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