ひーやんの欲張り不動産投資~You Only Live Once

30代後半家庭持ちサラリーマンのひーやんが、一度きりの人生を後悔しないように、不動産投資にチャレンジする体験記ブログ

入居者転落死の危険性

どうも!ひーやんです。

 

義妹夫婦から注文住宅を検討している旨の報告をうけました。

 

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ハウスメーカーから建築用地として提案されている土地を見ると建ぺい率・容積率が40%・80%の低層住宅地域で坪単価150万越え。

 

完全に投資用目線で見てしまう癖がついてしまったので、意見を求められ言葉に詰まってしまいました(笑)

 

「自宅は趣味」と言うので本人達が満足する家を建てるのが一番です。

 

ただ、「できるだけ広い家に住みたい」というのが希望だったので、ハウスメーカーから提案された住宅の近くで、建ぺい率60%・容積率150%の手頃 な土地を見つけ、情報提供をしておきました。

 

さて本題。今回は葛飾APのすりガラスフィルム施工日の続きとなります。

 

前回の記事はこちら

入居者転落の危険あり?

葛飾APにすりガラスフィルムを貼った後、管理会社に立ち寄り、残部屋分の賃貸借契約を進めた後の話しです。

 

先程、すりガラスフィルムを貼ってきましたが、101の入居者って申し込み入りそうですかね?

繁忙期ですので、それは問題ないとと思います。ただ、葛飾APで少しご検討いただきたいことがありまして

どういう内容でしょうか?

3階の窓に転落防止のポールをつけてもらいたいのです

転落防止ポール?ですか?

はい。支店のメンバとも話をして、つけてもらわないとちょっと危ないかなと

それって内覧した入居者の方からの要望があったということですか?

いえ。それはないんですが。。。安全面を考えて是非、検討して頂ければ思いまして

うーん。わかりました

 

かなり強い口調で管理会社からは転落防止ポールの設置を要望されてしまいました。

 

ただし、3階の3部屋については入居者も決まっており、賃貸借契約も締結済みです。

 

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引き渡しも完了しているので、このタイミングで転落防止ポールの設置を要望されるのは完全に寝耳に水の話です。

 

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転落事故の危険性

葛飾APはバルコニーがないのですが、以下のような、物干し金物をつけています。

※室内物干しもつけています。

 

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また、3階には各部屋に以下のような引き違いの窓を設置しています。

 

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測ってみると、床面から70cm程度の場所に窓枠下部がありました。

 

たしかに、成人男性・女性だと、腰高より下に窓枠下部があるため、洗濯物を干そうとした場合に誤って転落する可能性はなくはなさそうです。

 

 

 

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転落防止ポールは以下のように設置するイメージになります。

 

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まぁ、あった方が良さそうです。ただし、危険性がある違法建築なのか?というと、そうではありません。建築基準法で窓から落下する危険性から設けられた規定はなく、適法となります。

※でないと、そもそも建築確認申請が通らないでしょう。

 

要するに、窓の開放性と安全性のバランスの問題です。安全性を考慮すれば、窓の開放性は損なわれますし、窓の開放性を重視すれば、安全性が損なわれます。

 

適法な設計で窓は設置されていますし、入居者も理解の上、申し込みをしてくれています。

 

費用や手間をかけて転落防止ポールをつけなければならない必然性はないような気がします。

転落事故の判例

転落防止ポールはつけない方針で、ほぼほぼ気持ちは固まっていたのですが、気になったので、実際に発生した転落事故について調べてみました。

 

すると、以下の記事を見つけました。

 

賃借人の妻が2階窓から転落し死亡したことにつき、窓の設置に瑕疵があったとして、賃貸人の責任を一部認めた事例

一般財団法人 不動産取引推進機構 判決事例 

 

以下、判決事例の抜粋です。

※わかりやすく、賃借人を入居者。賃貸人を大家としています。

 

事案の概要
  • 入居者の妻が2階窓から転落。病院に搬送されたが死亡した
  • 窓は床面から73cmの位置に窓枠下部がある引き違い窓
  • 手すりや柵等は設置されていなかった
  • 窓の両脇の外壁には蛇腹式の物干し竿受けが設置されていた
  • アパートができて30年は無事故

 

入居者と大家の意見
  • 入居者は窓に手すりがないことを建物の欠陥であると損害賠償を請求
  • 大家は窓の設置場所は適切で手すりがなくても危険性はないと反論

 

大家にとってのプラス材料
  • 建築基準法では窓の高さを規制する規定はないが、建築業界では幼児の墜落防止を考慮し妥当な高さがある。本件の窓の高さはこの範囲内。通風、居室の開放感の見地から、本件の窓の腰高自体を瑕疵とみなすことはできない

 

入居者にとってのプラス材料
  • 身長を考慮すると、窓枠から身を乗り出し転落することもないとはいえない
  • 窓の外には竿受けが設置されており、入居者が戸外に洗濯物を干すことは想定されていた
  • 窓に手すりがないことから転落防止という観点から安全性は十分といえない

 

この裁判、第一審では窓には欠点はないとして棄却されましたが、入居者は不服だとして控訴しています。

 

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その後、高等裁判所では一部、大家側の過失が認められ、損害賠償請求額の10%を大家が支払うという判決が下されました。

 

転落防止ポール。つけますか?つけませんか?

  • 管理会社から転落防止ポール設置の要請あり
  • 入居者は決まっている。また、入居者からの設置要望ではない
  • 建物の引き渡しは完了している
  • 適法かつ、通風・換気を鑑み、建築業界としては妥当な高さに窓は設置されている
  • 過去に類似の窓位置・物干し金物設置のアパートで転落事故が発生しており、大家に賠償請求された判例あり

 

さて、転落防止ポール。つけますか?つけませんか?


つけま・・・・・

 

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す!!

 

 

 

 

可能性の問題を突き詰めたらキリがありませんが、ここまでの情報を得て転落防止ポールを設置しない度胸は私にはありません(笑)

 

ただ、既に引き渡しが完了している葛飾AP。転落防止ポールの設置工事をどこにお願いしよう・・・

(次回へ続きます╭( ・ㅂ・)b)

 

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