ひーやんの欲張り不動産投資~You Only Live Once

30代後半家庭持ちサラリーマンのひーやんが、一度きりの人生を後悔しないように、不動産投資にチャレンジする体験記ブログ

家賃年収720万ヾ(¥∇¥;)/ 

どうも!!ひーやん@サラリーマン土地から新築投資法実践ブロガーです。

 

とうとう、土地から新築1棟目アパートの葛飾APの引き渡し日(24日)が近づいてきました。

 

3月より賃料収入が入ってっくるので、収益計算をシミュレーションしてみました。

 

前回の記事はこちら

 

所得分散の工夫

葛飾APですが、所得分散による節税と法人による賃貸経営の実績を作るために、以下の工夫をしています。

 

所得分散の工夫
  • 私と妻(みーやん)の持分比率を25:75(持分比率に応じた収益分配)
  • 私と妻(みーやん)と、一欲エステート(新設法人)によるサブリース契約を締結(家賃保証率80%)


持分比率に応じた収益分配については、私と妻で連帯債務で借り入れをした上で、内部合意書を作成することにより、贈与とならないように対策をしています。

 

 

また、一欲エステート名義でエイ●ルと管理委託契約を締結しています。

収益計算

葛飾APの賃料収入は以下のように分配されていく予定です。
※金額は多少、丸めています。

 

f:id:minetiru:20190222022714j:plain

 

 

賃料収入の分配結果、税引前CF(月額)は下記となります。

 

 

f:id:minetiru:20190222022712j:plain

 

 

 

f:id:minetiru:20181110013257j:plain

毎月27万円ゲットだぜぃ!!

 

 

と、、、浮かれそうになりますが、ところがドッコイ。税金を加味すると以下のようになります。

 

f:id:minetiru:20190222022711j:plain

 

 

f:id:minetiru:20190222022713j:plain

毎月10万円

税金でもっていかれてしまいます。。。

 

家賃年収720万円(という響きによる幻想)

不動産投資で幻想的な数値として扱われるのが、「家賃年収」だと思います。

 

私の葛飾APは家賃年収であれば、60万円×12ヶ月=720万円程度になります。

 

 

 

f:id:minetiru:20180724005238j:plain

家賃年収720万円

どやぁっ!!

 

 

すごそうな感じするでしょ?(σ・∀・)σ

 

ただ、前述の通り、計算上の手残りは年間200万円程度です。 

 

さらに固定資産税や都市計画税、税理士報酬、その他経費が引かれていきますので、実際の手取りはもっと少ないです。。。

 

f:id:minetiru:20181212010603j:plain

 

細かい話しをすると、減価償却青色申告控除といった「出ていかない経費」を使う事で税金を軽減させる事ができるのですが、「家賃年収720万円」という響きから期待するほどの収益を得る事はできません。

 

ただ、これが2棟、3棟と1歩づつ、着実に増やしていき、5棟目をもった時にはどうでしょうか?

 

その時には、少し違う世界が見えてくるかもしれませんね

(*^∀゜)