ひーやんの欲張り不動産投資~You Only Live Once

30代後半家庭持ちサラリーマンのひーやんが、一度きりの人生を後悔しないように、不動産投資にチャレンジする体験記ブログ

融資開拓準備

どうも!ひーやん@サラリーマン不動産投資実践ブロガーです。

 

ドタバタしましたが、昨日(1月29日)2棟目の土地決済が無事、完了しました。
twitterでドタバタ速報流しています(笑)

 

そんな2棟目購入体験記、オンタイムに戻すべく、執筆頑張ります♪

 

前回の記事はこちら

 

逃した江戸川2号物件

当て物件ではありますが、購入できるなら購入したかった江戸川2号物件については、建売業者の買付けが入ったことにより、残念ながら敗退がほぼ決まりました。

 

ただ、既にアルドルビーには建築プランの検討と見積書の提示をお願いしているので、江戸川2号物件については、融資開拓用の当て物件として整理をする事にしました。

 

当て物件 建築プラン

江戸川2号物件の敗退が決まった翌週末にアルドルビーよりプランと見積書が送られてきました。

 

依頼時は2週間程かかると言われていましたが、特急で仕上げてくれたみたいです。

 

まず、今回プランを入れてもらった土地の概要を再掲します。

  

物件概要
  • 江戸川区某駅徒歩3分
  • 土地面積:86平米
  • 価格:3280万円
  • 建ぺい率:80%
  • 容積率:240%
  • 高度地区:第三種高度
  • 用途地域:近隣商業地域
  • 防火地域:準防火
  • その他:古家有り
  • 土地型:整形地

 

販売図面は以下のような感じです。

 

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こちらの土地に、アルドルビーが提案してきたプランが以下となります。

 

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広めの1R+1Kの6戸の木造三階共同住宅を希望していたので、ほぼほぼ要望通りのプランを提示してくれています。

 

当て物件 収益計算

プランと合わせて提示いただいた建築費の見積金額は

 

 

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3500万円

 

となっていました。

 

正直、金額的には少し高いので、アルドルビーの営業の坂上さんに確認したところ

 

現地確認もできていないため、上振れしない金額でまずはお出ししました。精査すれば、もう少し費用は削減できるかと思います

 

建築費は交渉次第で抑えることができそうですが、とりあえずは見積金額で収益計算を進めてみることにしました。

 

土地が建売業者と同額の指値が効いたとして3000万円とすると、建築費も含めた事業費は6500万円となります。

 

1Kが6万5千円平均。1Rが7万円平均だとすると、表面利回り計算は下記となります。

 

表面利回り計算
  • 賃料(月額)=6万5千円×3戸+7万円×3戸=40万5千円
  • 賃料(年額)=40万5千円×12ヶ月=486万円
  • 表面利回り=468万円÷6500万円=7.48%

 

 

 

 

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うーん。。。

 


ボリュームアップの詳細検討、建築費の費用交渉、間取りや設備の検討を進めていけば、もう少し利回りが上がる可能性はありますが、それでも8%いくかどうか。。。

 

容積率を使い切れていないため、そこまで魅力的な物件に仕上げることができませんでしたが、収益性弱めのこちらの当て物件で融資をひけそうであれば、本丸物件も融資を引ける可能性が高いです。

 

融資開拓用の資料準備は整ったので、金融期間へのアタックを進めていくことにします!!

(次回へ続きまーすヽ(•̀ω•́ )ゝ♪)

 

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