一度きりの人生、すこーし欲をかいてみる~サラリーマン不動産投資ブログ~

家庭持ち30代後半サラリーマンが不動産投資で一度きりの人生、家庭に迷惑をかけないように少しだけ欲をかいてみる実践ブログ

犬神建築士 登場!!

どうも!!ひーやん@サラリーマン不動産投資実践ブロガーです。

 

最近、twitterで呟くのが少し楽しみになってきています(笑)

 

ブログと違い、twitterは反響がすぐに返ってくるのが楽しいですね。

 

twitterでは、近況報告や私の不動産投資に対する考え方等を中心にメインでお届けできればと考えています。

 

※良ければフォローをお願いします(o≧▽゚)o

 

さて、今回は2棟目体験記の続編です。

 

前回の記事はこちら

 

検討物件の再掲

今回、融資開拓用の「当て物件」として検討した物件概要は以下の通りです。

 

物件概要
  • 江戸川区某駅徒歩1分
  • 土地面積:85平米
  • 価格:3080万円
  • 建ぺい率:60%
  • 容積率:200%
  • 高度地区:第二種高度
  • 防火地域:準防火
  • その他:古家有り
  • 土地型:整形地

 

販売図面は以下のような感じです。

 

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22~23平米の6戸の木造三階建共同住宅が建築できれば良いな、と考えてましたが、私なりのボリュームチェックの結果は以下となりました。

 

 

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私も多少はボリュームチェックができるようになってきましたが、やはり素人は素人。土地を活かしたボリュームチェックのプロではありません。

 

今後の事を考えて、割安な値段でボリュームチェックをやってくれる建築士さんを探したところ、犬神一級建築士を見つける事ができました。

 

 

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犬神建築士

 

犬神建築士へコンタクト

早速、犬神建築士にコンタクトをとってみました。

 

江戸川区共同住宅用地の購入を検討しています。カクカクシカジカで、私なりにボリューム検討したのですが、うまくボリュームが入りませんでした

物件情報を拝見しましたが、第二種高度斜線がかなり効くため、3F部分に影響がありそうですね

ボリュームチェック、期間はどれくらいかかりそうですか?

8日程、お時間頂けばと思います

 

良い売地物件は瞬間蒸発していくため、正直、8日間というボリュームチェックの検討期間は、私のスピード感には合わないです。

 

ただ、自分でボリュームチェックをした後のセカンドオピニオンとして利用できるかもしれないですし、価格も割安なので、とりあえずお試しでお願いしてみる事にしました。

 

犬神建築士とのやりとり

正式にボリュームチェックを依頼し、犬神建築士とのやりとりが始まりました。

 

民法上の隣地との隔離距離は気にされますか?

はい。500mmはとる必要がある認識です。参考までに私が過去に書いた記事を連携いたします。

 

私の知識レベルを知っていただくために、以下のブログ記事を犬神建築士へ連携しました。

 

犬神建築士へ展開したブログ記事

 

ブログ、色々と読ませて頂きました。非常に自分で研究されているのでビックリしました。民法建築基準法はリンクしていないので、隣地隔離の500mmはとらなくても建てられはしますが、施工上足場の設置もあるため、隔離はとる方針で検討します

隣地との隔離距離は必ずとるべきものだと勘違いしました。勉強になります

 

その後も犬神建築士と基礎高や共用廊下の幅等をやりとりして、ボリューム検討を進めてもらいました。

 

また、どうやら、私のブログをガッツリと読んで頂いたようで、宅盤下げをした1棟目の葛飾APについてのアドバイスも頂きました。

 

軒樋の寸法や縦樋の数、排水能力がどれくらいの降雨量に対応しているかなど建ててからではどうにもならないことがあるためチェックされたほうがいいですよ

アドバイスありがとうございます。収益上の問題で、宅版を下げざるを得なかったので、できるだけグレイチングを多く設置して排水力を増やしたのですが、昨今の降雨量の多さとゲリラ豪雨には非常に不安感を覚えているのは正直なところです

なかなか難しい問題ですが、この頃1時間の最大降雨量もかなり増えていますし、敷地内で排水処理を適切に行っても道路側の排水能力もそこまでないため、逆流してくる問題も近年でています。ひーやんさんの考えはわかりましたので、まずは投資としてのメリットを最優先にボリュームチェックをしてみます

犬神建築士のボリュームチェック結果

依頼をして4日後、犬神建築士よりボリュームチェック結果が連携されました。

 

8日と聞いていましたが、やりとりがスムーズに進んだのもあり、想定より早く検討が終わったようです。

 

検討ができましたので、添付資料をご確認ください。3階の北側斜線がかなりネックです。階高・天井高の仮設定から考えています。建ぺい率、容積率については問題ありません。道路斜線については天空率を適用します。3階の貸室をどう考えるかで全体の構成も変わってくると思います


犬神建築士から提示されたボリュームチェック結果は下記です。

 

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天井高を2.2mに下げれば、18平米の6戸の木造三階共同住宅は建てられそうです。

 

ただ、20平米を切ってしまうので、利回りは7%少々になってしまいますし、入居付けも苦労しそうです。当て物件としても、少しもの足りないため、本物件は見送ることにしました。

 

それにしても、犬神建築士はやはりプロ。さすが一級建築士さんです。やりとりをすることで非常に勉強になり、私の建築知識もパワーアップしました。

 

 

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もしかすると、お得意様になればボリュームチェックの検討期間についても、もっと圧縮できるかもしれません。

 

コスパが高い、優秀な建築士さんを見つけることができたことが、今回の当て物件検討の最大の成果となりました

(*^ー゚)b