ひーやんの欲張り不動産投資~You Only Live Once

30代後半家庭持ちサラリーマンのひーやんが、一度きりの人生を後悔しないように、不動産投資にチャレンジする体験記ブログ

当て物件 みっけた!!

どうも!ひーやん@サラリーマン不動産投資実践ブロガーです。

 

帰省先の九州から横浜へ戻ってきて、本日(1/6)は2019年の初の筋トレをしました。

※以下、長女が中学生になると同時に消滅予定の筋トレルームです。

 

f:id:minetiru:20190107003101j:plain

 

帰省中に栄養補給し、十分な睡眠時間をとったおかげで、力はみなぎっています。

(帰省中にたらふく食べて、ゴロゴロした結果、数キロ太りました)

 

そろそろ自重と同じ重量をベンチプレスで10repいけるかもいれません。

 

さて、本題。リアルタイムに戻せるように今年も体験記の記載を急ぎます。

 

前回、重層長屋用の旗竿地の検討はあきらめるという内容の記事を記載しました。

 

前回の記事はこちら

 

この記事をアップ後、土地から新築投資で1棟目を重層長屋で建設中の不動産経営実践会の知人より、2月に竣工予定の重層長屋見学会に誘っていただきました。

 

しかも、重層長屋の建設会社は葛飾APで、アルドルビーと競ったKaito建設の施工となりますので、興味津々です。

 

 

という事で、今回は2棟目体験記の続編となります。

 

江戸川に物件みーつけた

旗竿地をあきらめ、長期での物件探しを覚悟してポータルサイトを見ていると、おやっ?と思う物件を見つけました。

 

見つけた物件のスペックは以下の通り。

 

物件概要
  • 江戸川区某駅徒歩1分
  • 土地面積:85平米
  • 価格:3080万円
  • 建ぺい率:60%
  • 容積率:200%
  • 高度地区:第二種高度
  • 防火地域:準防火
  • その他:古家有り
  • 土地型:整形地

 

販売図面は以下のような感じです。

 

f:id:minetiru:20190107003105j:plain

 

簡易ボリュームチェックと収益計算

私のお手製の簡易ボリュームチェックツールを使うと、木三共(木造三階建共同住宅)で22平米×6戸が入る事になります。

 

周辺賃料や建設費を考えると、利回り7%後半は狙えそうな物件となりそうです。古家解体費分を指値できれば8%ギリギリ届くか届かないか。

 

エリア的には単身者ではなく、ファミリー世帯がターゲットとなる場所ですが、「駅徒歩1分」という圧倒的な駅近の力で、単身者の入居付けもできそうな気がします。

 

とりあえず、一次判定では検討の価値ありと判断しました。

北側斜線制限の影響可視化

この物件は第二種高度、かつ、真北に土地が向いているので、3F建てだと北側斜線制限の影響をもろに受けます。ただ、救いは南北に長い土地型なので、斜線制限を受ける有効敷地面積は少ないこと。(※東西に長い土地型だと北側斜線制限の影響力は半端ないです。)

 

まずは、以前作成したお手製の北側斜線の影響可視化ツールで北側斜線の影響を可視化してみます。

 

f:id:minetiru:20190107011108j:plain

 
やはり、南道路で真北を向いてしまっている土地型のた南北に長いとはいえ、それなりの影響を受けてしまう事がわかりました。

 

斜線制限可視化ツールについてはこちら

 

プラン検討!!

斜線規制の影響がわかったので、続いてプラン検討を進めます。

 

葛飾APのような2面接道の角地ではないので、以下を考慮する必要がでてきます。

 

プラン検討における考慮点
  • 避難経路の確保
  • 窓先空地の確保
  • 避難上有効なバルコニーの設置

 

過去に記載した避難経路と窓先空地についての記事はこちらです。 

 

避難経路と窓先空地について

 

避難上有効なバルコニーについては記事にはしていませんが、かんたんにまとめると、以下のような内容です。

 

避難上有効なバルコニーとは

アパート等の共同住宅は2方向避難の原則という規定があり、2つ以上の直通階段が必要となる。ただし、避難上有効なバルコニーを設置する事で、1つの直通階段だけで2方向避難の原則を満たせる

 

考慮点が多く、ちょっと時間がかかりましたが、プラン検討した結果は以下となります。

 

f:id:minetiru:20190107003103j:plain

 

 

・・・・想定のボリュームが入らず、ちょっと厳しそうです。。。

(´・ω・|||) 

 

ただ、私は建築士でも何でもないサラリーマン。

 

プロの建築士さんなら、もっと良いプランを検討できる可能性があります。
(次回に続きます♪)

 

続きの記事はこちら