ひーやんの欲張り不動産投資~You Only Live Once

30代後半家庭持ちサラリーマンのひーやんが、一度きりの人生を後悔しないように、不動産投資にチャレンジする体験記ブログ

路地状敷地の重層長屋

どうも!ひーやん@サラリーマン不動産投資実践ブロガーです。

 

本業にて色々問題が発生し、12月31日が出社となり、会社で年越しする事が確定しました。

 

f:id:minetiru:20180312004313j:plain

 

世間は年末年始休暇に入っていて、時期的には2018年の振り返りでもしたいところですが、そんな気持ちにならないので、二棟目体験記の続きを書こうと思います。

 

前回の記事はこちら

不整形地も検討してみる

2棟目用地がなかなか見つからないため、不整形地も対象にするかどうかを検討する事にしました。

 

不整形地にはL字型、三角形、路地状敷地等があります。

 

ちなみに、1棟目の時に三角地も検討しましたが、風水絡みで色々ありました。。。

 

 

ポータルサイトで調べて見ると、不整形地の中でも、それなりに数が出ているのは路地状敷地です。

路地状敷地の重層長屋

基本的に共同住宅は4m以上の接道が必要になるため、重層長屋を建てる事になります。

 

f:id:minetiru:20181230044541j:plain

重層長屋については、以下のブログで少しだけふれています。

 

 

路地状敷地には戸建て住宅は建てる事ができますが、4方を建物に囲まれているので、プライバシーの面、日当たりや風通りの悪さ等の面で、嫌煙される事が多いため、整形地に比べて需要は少ないです。

 

実際に調べてみると、確かに整形地よりも坪単価は安く出ています。ただ、実際に建物を建てられない路地の部分も敷地面積に含まれているので、実際に建物を建てる部分だけの面積を考えるとそこまで割安な感じではないです。

 

ただ、安いは安いです(どっちやねん(笑))。単純に木造3階アパートと同様の建築費で建てられるとしたら、利回り8%超えれそうな土地がチラホラありそうです。

 

ネットで調べると

 

相場が安い路地状敷地で高利回りの物件を手に入れる

 

という情報が数多くヒットします。

 

よし、それじゃぁ、、、

 

 

f:id:minetiru:20180724005238j:plain

路地状敷地で

高利回り物件

建ててやる

 

 

といきり立ちましたが、とある事が気になりだしました。

 

 

f:id:minetiru:20180928010039j:plain

なんで黒神様は

路地状敷地の物件

もってないんだろ?

 

 

黒神様の重層長屋に対する見解は?

孤高の不動産投資神である黒神様も、路地状敷地の重層長屋が高利回りを狙えるという情報は把握しているはずです。

 

それなのに、保有物件に1つも路地状敷地の物件がないのは気になります。

 

路地状敷地も視野に入れて物件探しをしてもよいものか、黒神様に相談してみました。

 

路地状敷地の重層長屋で高利回りを狙えるという情報がありますが、黒神様はスコープに入れていますか?

我輩もチャレンジした事はあるナリが、路地状敷地は3層だと階段スペースが大きくなって、実質的な居住スペースが取れない事もあり、ボリュームが出しづらいナリ

 

確かに、以前問い合わせた3層長屋の物件は、各居室につながる階段でかなりのスペースを使っていました。

 

f:id:minetiru:20181230041029j:plain

 

ポータルサイトに出ている路地状敷地は2mギリギリのものが多く、図面上2m確保できていても、現況ブロック塀で2m確保できずに長屋も建てれず、みたいな事もあるナリよ。建築単価も階段や構造上、高くなる傾向にあるし、最近は路地状敷地も値上がりしてしまい、うまみも少なくなってしまっているナリ。なので、我輩は積極的に探してはいないナリ

 

路地状敷地の重層長屋は見送ります

経営実践会の仲間からは、長屋をうまく設計し、割安な値段の工務店を使って建築する建築士の先生がいるという話も聞き、建築士さんの情報も入手していますが、、、ちょっと材料が少なすぎます。

 

具体的にどんな土地にどのような値段でどのような間取りの重層長屋が立つのか想像できませんし、せっかくの1棟目の土地から新築経験があまり活かせないのは非常に大きいデメリットです。

 

土地から新築スタイルでの路地状敷地の重層長屋。実践情報をそれなりに仕入れられれば話は別ですが、ちょっと今の私には難易度が高そうなので、路地状敷地の重層長屋チャレンジは見送る事にしました。