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新選組局長の新築AP見学会

どうも!ひーやん@サラリーマン不動産投資実践ブロガーです。

 

今回は新選組局長(以後、局長)の新築AP見学会のレポートです。

 

 

新築AP見学会当日、黒神様と待ち合わせ場所に向かうと、局長と実践会メンバ、そして副長の知人の方がいらっしゃいました。

 

一同が集結するのを待ち、局長の新築APに向かう事になりました。

 

局長の新築APの物件スペック

局長の新築APに到着するやいなや、アパートの一室に皆で上がり込み、局長から物件概要の説明がありました。

 

しかも、丁寧にも物件資料を人数分、紙面に印刷して渡してくれました。

 

局長の物件スペックは以下の通り

 

  • JR横浜線某駅 徒歩4分
  • 土地面積   320平米
  • 建物面積   ●●●平米
    ※1K×12戸。全戸25平米以上確保
  • 建物費用総額 ●●●●万円
    ※平米単価7.7万円。坪単価25万円
  • 劣化対策等級 3級取得
  • 事業費総額  ●●●●万円
  • 積算価格   事業費総額×110%
  • 利回り    11%
  • 融資     都銀でフルローンで購入

 

  

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・・・・衝撃です。

 

正直、鉄骨階段費用は抜きだとか、設備費用は抜きだとか、外構費用、水道管引き込み費用は抜きだとか、何かしら裏があると思っていたのですが、、、マジで建築費総額で坪単価25万円で建てています。。。。

 

しかも、高利回り・高積算。買った瞬間にボロ儲けのウルトラ物件が目の前に実在しているではありませんか。

 

鬼武建設のデメリットとその対策

局長が静かに口を開きます。

 

施工会社である鬼武建設(仮称)はローコスト建築に長けてるが、、、弱点は施工品質が悪い事だ

 

そうです。ネットで鬼武建設の事を調べると、壁が傾いているだの下請けを鬼武者のようにこき使うだの、評判は芳しくないようです。

 

施工品質が悪い事への対策のため、ホームインスペクションを行う事でリスクをヘッジした

 

副長が見せてくれたホームインスペクションの結果によると指摘箇所が100点以上。その指摘箇所は多岐に渡っていました。

 

ホームインスペクションとは?

住宅診断士がプロの目線で住宅の欠陥の有無を検査し、アドバイスを行う専門業務

 

知れば迷ひ、知らねば迷はぬ、欠陥点。断熱材が入っていなかったり、レーザ水平器で内壁が傾いていたりしたが、インスペクションの結果を元に鬼武に改修を依頼して、引き渡し前に全て対応してもらった。ホームインスペクション中に住宅診断士について回ったが、非常に勉強になった

  

鬼武建設は指摘をすれば、改修工事はやってくれるようです。

 

工期が遅れる事。施工品質が悪い事。設備グレードが低い事。これら全てを超越する破格の値段。それが鬼武だ。未来だけは、いやにはっきりとした姿で、私の眼の前にある

 

さて、そんな鬼武建設を使いこなした、局長の新築APの写真集です。

 

外観写真

 

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全室南向きで日当たり良好。サイディングもオシャレです。

 

屋外階段

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ブラックのシンプルな鉄骨階段です

居室

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9帖近くある広々とした居室です。アクセントクロスも追加仕様でつけられており、素敵な内装に仕上がっています。

独立洗面

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施主支給の65cm幅の独立洗面です。元々は洗濯機置場だったようですが、途中で仕様変更したようです。

 

鬼武建設は施主支給も厭わないのは良い点だ。これも費用を抑えるのに一役買っている

キッチン

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キッチンは90cm幅のIHコンロです。

 

キッチンは、せめて120cm幅にしたかったが、間取りの都合上、無理であった。ここは惜しまれる点だ

施工品質がどこが悪いの?

正直、素人目には「施工品質が悪い」ところは全然わかりませんでしたが、局長が丁寧に不良部分を説明してくれました。

 

例えば、以下の部分です。

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おわかりになるでしょうか?

 

玄関ドアの庇部分が開けようとしたら干渉して開かなかったらしく、ドア部分だけ削られています。

 

その他、通気口の部分だったり、確かにやっつけで工事をされているようなところはありましたが、いずれも、素人目にはわからない部分です。

まとめ

坪単価25万で仕上げられた鬼武建設の新築APですが、施工品質も特段悪いわけではないように思えます。

 

また、劣化対策等級3級をとっており、構造上の心配も軽減されますし、ホームインスペクションを入れる事でリスクヘッジもできています。

 

私が感じた鬼武建設の弱点としては、施工可能エリアが狭いという事です。例えば、私の1棟目の葛飾APについては、施工可能エリア対象外となっているようです。

 

ただ、鬼武建設の施工可能エリアを狙って、土地を仕入れれば、高利回り・高積算のウルトラ物件を建設できる可能性が高いです。

 

余談ですが、局長は毎週のように1時間かけて施工現場に向かい、施工状況をチェックし、不審に思った点は質問し、欠陥を見つけたら指摘をしながら建設を遂行するという大変な苦労をされて、このウルトラ物件を竣工まで導いています。

 

人並み外れた努力・胆力、そして行動力の賜物と言えるでしょう。

 

不動産投資ってのは、おっぱじめるとき、すでに我が命ァない、と思うことだ。死んだと思いこむことだ。そうすれば勝つ。皆、自分の道をゆこう。普通の物件に飽きた者だけ、ついて来い

 

そんな局長、すでに2棟目も検討中とのこと。今後の動向に期待です!!
( *• ̀ω•́ )b