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法人での融資戦略

 どうも!ひーやん@サラリーマン不動産投資実践ブロガーです。

 

前回の記事で会社を設立をしたことを報告させて頂きました。

 

 

個人か?法人か?

不動産投資については、個人と法人のどちらで進めるかは、誰しも悩むところだと思います。

 

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 私は、以下の2点の理由から、最初から法人で進める戦略で考えていました。

 

  1. 個人の所得税(33%)が法人の所得税(22%)よりも高い
  2. 個人属性に依らず、法人単体での銀行融資をひけるようになるために事業実績を積みたい

 

法人での融資戦略

法人での融資については、個人属性みなし融資、信用保証協会つき融資、プロパー融資の3種類があります。

 

個人属性みなし融資

融資の際に、個人が連帯保証に入ることにより融資を引く方法。個人属性ありきの融資の引き方。新設法人の際は個人属性みなし融資となる。

 

信用保証協会つき融資

信用保証協会に信用保証料を支払い、個人の連帯保証無しで融資を引く方法。保証協会によって条件が様々で、サラリーマンが副業で不動産賃貸業が本業である事を時間的に証明しないといけないハードルが高い保証協会や、事業規模の賃貸経営実績があれば保証してくれるハードルが低い証協会等がある。

 

プロパー融資

法人単体の信用力で単独で融資をひく方法。個人の連帯保証や信用保証協会は不要

 

法人での融資戦略は大まかに以下のように考えていました。
 

  1. 新設法人(個人属性みなし融資)で物件を購入し、賃貸経営の実績を積み
  2. 信用保証協会つき融資で物件の購入&売却を繰り返し、BSのバランスを良くし
  3. 最終的にはプロパー融資を引き規模拡大のレールに乗せる

 

・・・うん・・・・考えていましたが、、、、今回設立した法人は賃貸物件の所有を伴わない管理型法人からのスタートとなります(笑)

 

法人の種類 

ちなみに不動産経営を営む法人は、大きくわけて管理型法人と所有型法人の2つがあります。

 

管理型法人とは

賃貸物件を管理し、管理委託料やサブリース料を利益とする法人

 

所有型法人とは

賃貸物件を所有し、賃料や売却益を利益とする法人

 

本当は、「所有型」から始めたかったのですが、1棟目の葛飾APがスピード勝負の買付が必要だったため、融資スピードが早い個人向けアパートローンを利用する必要があり、個人での購入を進めざるを得ない状況でした。

 

よって、戦略変更を行う必要が出てきたのです。

(次回へ続きます♪)