どうも！！ひーやん＠サラリーマン不動産投資実践ブロガーです。
２棟目向けの融資開拓ですが、Iさん経由で緑色のメガバンクへ融資の打診をして頂いたのですが
- 金融資産（純資産）：５０００万円以上
- 給与所得（賃貸収益除く）：２０００万円以上
- 賃貸経営実績有り
の３拍子が揃って、３割の頭金が必要という話でした。
スルガ銀行から始まった融資問題に加え、水災・震災といった自然災害が頻発しており、少なくない不動産投資家の方がデフォルトしてしまう可能性が出てきていることもあり、状況は芳しくない方向へ動いていっています。
また、資産背景抜群で賃貸経営実績有りのIさんでさえ、２割の自己資金が必要と言われているくらいなので、新規参入者はもちろん、規模拡大のステージにいる投資家にも融資引き締めの影響は波及していきそうです。
さて、今回も葛飾ＡＰ体験記の続編です。
半地下工事費用の見積もり結果
半地下工事にかかるコストが出ました
おっ、早いですね。いくらになりました？
それが、非常に申し上げづらいのですが、大きく上振れしておりまして・・・・
（ゴクン・・・）
３００万円です
３００万円！？２００万円程度でできるのでは？？
・・・
何故こんなにコストが上がってしまったんですか？
半地下工事のための残土処分費が予想以上にかかりそうで、１３０万円の見積もりが出ています
えぇーーー・・・・
解体の工事と合わせてやれば、コストを抑えられると思いますので、バレルさんに見積もりをとって頂いた方が良いかもしれません
わかりました。バレルの福山さんに連絡をとってみます
残土処分費用の相場
半地下工事のためには、土地の鋤取り（すき取り）が必要になります。
表土などを、うすく取り除く事
おおよそ、以下の範囲がすき取りの対象範囲となります。
ざっくりと算出すると８０平米がすき取り範囲です。５０ｃｍすき取りしますので４０立米の残土が出ます。
また、土は掘り返すと体積が１．３倍程度増えるのため、５０立米程度の残土処分が必要になりそうです。
ネットで調べると、残土処分費用は１立米あたり１万円程度が相場のようなので、相場通りであれば５０万円程度となる見込みです。
そうなると、アルドルビーが出してきた１３０万円は計算間違いなんじゃないかと思うくらい高額です・・・・
残土処分の相見積もり
ネットで調べると、残土処分の相場は１立米あたり１万円ですが、ネットで出ている相場はエンド向けの相場である事を過去の経験から学んでいます。
本命のバレルに残土処分の見積もりをお願いする前に、残土処分費用の相場の実態を把握しておきたかったので、残土処分を実施してくれる業者のA社とB社の２社にコンタクトをとり、見積もりをとってみました。
結果、２社から提示された金額は、A社が７２万円とB社が８０万円・・・・
ネット相場よりも高い金額だったので、詳しく聞いてみると、葛飾ＡＰの現地までは４ｔトラックが侵入できず、２ｔトラックでの残土運搬になるため、との事でした。
赤土（関東ローム）は１立米あたり１．６ｔのため、５０立米で８０ｔトンにもなります。２ｔトラックだと、残土処理場まで４０往復する必要があるため、運搬費が高額になるとの事でした。。。
(￣_￣|||)
バレル（解体業者）へのすき取り・残土処分の見積もり依頼
残土処分費用の相場観は把握できましたので、黒神様から紹介して頂いた解体業者のバレルの福山さんに電話してみました。
半地下にしたいので、解体と合わせて、土地のすき取りと残土処分をお願いしたいんですが・・・
半地下、、、あぁ、宅盤下げされるのですね。解体と合わせてやるのは、全然問題無いですよ
１立米あたり、どの程度の単価でお願いできますかね？
弊社は立米単価１万円で実施していますよ
！！承知しました。お願いすると思いますので、詳細決まったら連絡しますね
はーい。お待ちしています
A社とB社の話を聞いていたので、６０万円～８０万円の範囲の金額を想定していましたが、さすが黒神様御用達の解体業者です。安い！！
あっという間に残土処分費用が１３０万円→５０万円と８０万円のコストダウンです。
これで、半地下工事の費用を３００万円→２２０万円に収める事ができましたが、概算見積もりの２００万円から、まだ少し足が出てしまっています。。。
うーん、、何とか２００万円に収まらないだろうか・・・
（次回に続きます♪）
