一度きりの人生、すこーし欲をかいてみる~サラリーマン不動産投資ブログ~

家庭持ち30代後半サラリーマンが不動産投資で一度きりの人生、家庭に迷惑をかけないように少しだけ欲をかいてみる実践ブログ

すぐ満室になるローコストアパートが建てられるようになるセミナー参加レポート

どうも!ひーやん@サラリーマン不動産投資実践ブロガーです。

 

お盆休みが終わり、今日(8月16日)から出社のサラリーマンの方も多かったのではないかと思います。

 

さて、今回はそんなお盆のど真ん中の8月12日。首都圏新築大家の会の会長である比嘉さんが開催された

 

すぐ満室になる

ローコストアパートが

建てられるようになるセミナー

 

に参加してきました。

 

現在進行中の土地から新築プロジェクトの1号案件である葛飾APの地盤改良業者を比嘉さんに紹介して頂いた事が参加を志したきっかけとなります。

 

 

セミナーの参加費は3万5千円と、普通のサラリーマンなら怯む額ですが、紹介頂いた地盤改良業者で見積もりをとったところ、建設会社の地盤改良よりも40万円も安かったので、既に十分すぎる程、元はとらせてもらっています(^^)

 

また、セミナー後の懇親会で比嘉さんに私のブログでセミナーレポートを記載する事について、許可をもらいましたので、良識の範囲内でセミナー参加レポート書いちゃおうと思います。

 

セミナーは大きくわけて、以下のアジェンダで構成されていましたので、私の所感も交えながら順に紹介していきます。

 

  • 序章
  • 比嘉流 新築投資の考え方
  • 新築アパートの紹介
  • 施工会社の探し方
  • ローコスト新築の交渉・企画

 

序章

改めてですが、比嘉さんは

 

首都圏の不人気でないエリアで

利回り10%以上のローコストアパートを建てる

 

という投資法を自ら実践されている方です。

 

f:id:minetiru:20180709014906j:plain

首都圏 新築大家の会

 

なので、てっきり、比嘉さんは土地から新築投資のみ進められていたのかと思ったのですが、所有物件のプロフィール紹介で、最初は築古を進められていたと聞いてびっくりしました。

 

しかも、利回り27%、35%など、信じられないくらい高利回りの築古を購入されています。

 

なんともまぁ、、、羨ましいこと。。。。

 

 

f:id:minetiru:20180817014535j:plain

 

但し、昨今の不動産バブルで高利回りの築古物件が市場から姿を消してしまったことや、再現性の困難さから、土地から新築に方針転換されたとの事でした。
 

比嘉流 新築投資の考え方

比嘉流 新築投資は以下の3本の柱で成り立っています。

 

 1.不人気でないエリアで物件を買う
 2.安い土地に安くアパートを建てる
 3.圧倒的な客付け力で高入居率達成

 

人気なエリアではなく、不人気でないエリアを狙うというところがミソのようです。

 

不人気でないエリアの選定方法にいては、今回のセミナーの対象外だったのですが、比嘉さんのブログに色々情報がのっています。リンクを貼っておきますので、興味がある方はどうぞ♪

 

新築を建てる時に駅近を重視するか? | 首都圏 新築大家の会

 

新築アパートの紹介

比嘉さんが建てられた新築アパート(6物件)について、それぞれのアパートの特徴と、アパートを建てる際の失敗談を語ってくれました。

 

比嘉さんは不動産業者ですが、アパート建設業者ではないため、1棟目については様々な失敗があったそうです。

 

代表的な例として挙げられていたのは、水道管引き込みの分離発注です。公道から宅地までの引き込みしか実施されず、宅地から物件への引き込みがされなかったという事件が勃発したそうです。

 

結局、宅地から物件への引き込みの追加コストがかかり、分離発注しても、意味がなかったそうなので、骨折り損のくたびれ儲けとはこの事です。

 

f:id:minetiru:20180319011436j:plain

 

ただ、このような失敗を糧にする事で、1棟目より2棟目、2棟目より3棟目と良いアパートをよりローコストで建てられるようになっていったそうです。

 

施工会社の探し方

ローコストアパートを建ててくれる建築会社の探し方は意外とレトロで、建設会社に電話をかけまくる方法のようです。

 

ただ、電話でコンタクトをとる建築会社の量がすごいです。比嘉さんの例だと、電話をかけた建設会社の数は何と50社。

 

その中からローコストアパートの建設を事を引き受けてくれる建設会社を見つけるのだそうです。

 

セミナーでは具体的な建設会社の探し方や、良い建設会社の見極め方が紹介されていました。

 

ローコスト新築の交渉・企画

ローコストアパートを建てくれる業者を見つけたからといって、ひたすら安くして出来上がったアパートには、誰も住んでくれません。

 

客付けに影響がない部分について、コストカットしていき、客付けにプラスになる部分については、コストをかける事で入居率が高いローコストアパートが出来上がるそうです。

 

比嘉さんは賃貸仲介業者でトップ営業だっただけあり、このあたりのノウハウをセミナーでは惜しみなく話されていました。

 

セミナーを受けてみて

セミナーに参加した事で、ローコストアパート建築については、かなりイメージが湧くようになりました。

 

ただ、残念ながら現時点で1点だけ比嘉流 新築投資で再現できそうにない部分があります。

 

それは、、、

 

 

f:id:minetiru:20180817020311j:plain

客付け

 

です。

 

不人気でないエリアで安い土地を仕入れ、ローコストアパートを建てたは良いものの、客付けがうまくいかなければ絵に書いた餅です。

 

駅徒歩50分の物件の客付けなんて、どうすれば良いのやらさっぱりです。

 

セミナーの懇親会でも、賃貸仲介でトップ営業だった比嘉さんだからこそ実現できる投資法だよね、と言った意見が散見されました。

 

そんな懇親会の談話の中で、比嘉さんから出てきたビックリ発言を、私は聞き逃しませんでした。

 

9月24日のセミナーのお題は●●●にしようかなぁ。。。

 

 

f:id:minetiru:20180315003224j:plain

 なにーーー!!

 

何だそりゃ、、、興味惹かれちゃうじゃあないのよ。

 

改めて、比嘉流 新築投資の3本の柱を見直してみます。

 

 1.不人気でないエリアで物件を買う
 2.安い土地に安くアパートを建てる
 3.圧倒的な客付け力で高入居率達成

 

・・・・この商売上手めw