一度きりの人生、すこーし欲をかいてみる~サラリーマン不動産投資ブログ~

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23区徒歩5分で利回り9%越え新築達成か!?

どうも!ひーやん@サラリーマン不動産投資実践ブロガーです。

 

前回の不動産投資研究記事【ひーやん流 間取り検討方法公開!!】が意外にもアクセス数が伸びました(・ω・)bグッ.

 

歴代では黒神様の新築AP見学会の記事がぶっちぎりですが、それに次ぐアクセス数です。

 

間取り検討に興味がある人がこんなに多いとは新たな発見です。エクセルで誰でもできる間取り検討手法だったのが良かったのかしら?

 

人気ブログランキングのポイント数も増えてるので、久々に反響があった事が実感できる記事でした(*^^*)

 

という事で、本日は葛飾APのボリュームアップ&間取り改善後の賃料査定の結果について記載しようと思います。

 

改めて、前回の体験記の記事はこちらです。


葛飾AP土地決済編はこちらにまとまっています。

 

家賃査定の再取得

葛飾APのボリュームアップ検討と間取り改善プランがかたまってきたところで、賃料査定を再取得してみる事にしました。

 

ボリュームアップと間取り改善の効果も抑えておきたいので、以前、賃料査定をとった、エイブル、ミニミニの支店に再取得をお願いしてみました。

 

ボリュームアップ&間取り改善前後比較

売買契約前に家賃査定を取得した際は、K社から提示された3Fが1LDK+1Kプランの合計8戸プランと、3F3戸(狭小)の合計9戸プランでそれぞれ賃料査定を取得していました。今回は同じ9戸通しでの比較とするため、3F3戸(狭小)のプランとの比較をしてみました。

 

賃料査定を取得した当初プランと、ボリュームアップ&間取り改善後のプランをそれぞれ再掲しておきます。

 

当初プラン(1F/2F)

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ボリュームアップ&間取り改善後プラン(1F/2F)

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当初プラン(3F)

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ボリュームアップ&間取り改善後プラン(3F)

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当初プランとボリュームアップ&間取り改善前後の賃料査定比較

査定については、適正家賃と、竣工時期が繁忙期(1月末)である事を加味したチャレンジ家賃の2種類を取得しました。

 

当初プランで取得した家賃と、ボリュームアップ&改善後に取得した適正家賃、チャレンジ家賃を一覧にしてみました。

 

また、現時点の想定事業費の8410万円(土地3950万円+建物4460万円(内100万円が地盤改良費)))で表面利回りも算出してみます。

 

エイブルの賃料査定比較と利回り計算

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ミニミニの賃料査定比較と利回り計算

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賃料査定結果、利回り9%越え!?

家賃査定の結果、3Fはボリュームもかなりアップしているので、家賃査定が上がっているのは当然ですが、1F/2Fもかなり家賃査定が上がりました(๑•̀ㅂ•́)و

 

また、エイブルよりもミニミニの方が賃料査定は多めにでており、ミニミニのチャレンジ査定の結果だと、利回り9.27%と驚くべき数値が出ています。

 

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まぁ、、、妄想家賃となったらガッカリしてしまうので、エイブルのチャレンジ査定とミニミニの通常査定の利回り8.7%程度を現実的な目標としたいと思います。

 

ただ、過去にエイブルから情報取得した、類似物件の成約家賃を鑑みると、利回り9%越えも夢じゃないように思えるのは、人の欲の際限のなさからくるものでしょう(笑)。

 

今回の家賃査定の結果をもってしても、土地から新築を進めるにあたり、建設会社と協力しながらボリュームを使い切る事と間取りを考え抜く事は、非常に重要な工程である事は疑う余地はなさそうですφ(..)