一度きりの人生、すこーし欲をかいてみる~サラリーマン不動産投資ブログ~

家庭持ち30代後半サラリーマンが不動産投資で一度きりの人生、家庭に迷惑をかけないように少しだけ欲をかいてみる実践ブログ

ボリュームアップで300万円のコストアップ!?

どうも!ひーやん@サラリーマン不動産投資実践ブロガーです。

 

6月に楽待新聞の方から実践大家コラムニストの執筆依頼を受けて以降、トップランカーの方々のコラムは拝見するようにしていますが、いやぁ、まじで

 

 

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レベル高いッス

 

 


不動産投資を初めて1年足らず。大家予備軍でしかないサラリーマン投資家であるわたくしの知識・経験で楽待新聞の玄人読者の方を唸らせるようなコラムを書けるハズはありません

 

まずは、1棟目の葛飾APを成功させる事に注力しつつ、体験した事、学んだ事を本ブログで綴っていくのが、遠いようではありますが、楽待コラムニストになるための近道な気がしてきました。「千里の道も一歩から」です。着実な道を歩んでいこうと思います。

 

さて、そんな葛飾AP体験記の続編となります。前回の記事はこちら。

 

葛飾AP土地決済編はこちらにまとまっています。 

 

 

プラン打ち合わせ開始

アルドルビーのオフィスの住宅用ショールーム見学にて妻が2棟目住居の購入の意思を固める前に、プラン検討の打ち合わせを始める事にしました。

 

早速、坂上さんが打ち合わせブースに印刷された建築プランを持ってきてくれました。

 

事前に要望頂いた内容については、できる限り反映したつもりです

 

 

プラン調整前後比較 

1F/2F プラン調整前

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1F/2F プラン調整後

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1F/2Fについては、ほぼほぼ事前要望した内容が反映されています。

 ※1F/2Fについての事前要望内容については、以下のブログを参照ください。

 

 

202/302については黒神流水回り圧縮プランも適用され、7.2帖の居室を確保する事ができました。

 

残念な点としては、101/201のウォークインクローゼットの形が変形となってしまっており、なんちゃってウォークインとなってしまっている点です。

 

桐生さんに何とかトイレを図面上にずらせないか、確認をしてみましたが、これ以上ずらしてしまうと、トイレットペーパーの取り付け位置に問題が出る上に、ユニットバスへの出入り口と干渉してしまうので、厳しいとの事でした。うーん、、、残念・・・

 


●3F プラン調整前

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●3F プラン調整後

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3Fプランですが、劇的な改善が図れたのではないでしょうか?

 

要望していた303号室の図面左側への拡張もバッチリ実現されており、うまく母屋下がりの部分に背の低い設備を配置する事で、居室面積も有効に使う事ができています

※3Fの事前要望内容については、以下のブログに記載しています。

 

 

結果的に3Fも2戸は居室を6帖確保する事ができました。5.4帖の居室である301号室も3Fですし、南側と東側の2面採光でウォークインクローゼット付き(なんちゃってですが、、)という特徴もあるので、入居付けもそこまで難しくはないと思います。

 

今思えば、3Fについては、以下の狭小プランも覚悟した時期もありました。。。

 

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改めて比較すると雲泥の差です。苦労しましたが、諦めずに頑張れば、良い間取り、良い物件になるものです。

 

土地から新築は、頑張った分だけ自分に返ってきて、確実に経験値が増え、レベルアップしている実感が持てるので、私の性に合っている気がします。

 

ボリュームアップでコストアップ!?

 アルドルビーから提示頂いたプランは、事前に要望した内容をほぼほぼ満たしてくれていますが、気になるのは費用の上振れです。

 

調整プランに記載されている延床面積は186平米で、建ぺい率は69.5%となっていました。上限は70%のため、ギリギリ目一杯までボリュームを入れてくれています

 

ボリュームを使い切るのはすごくありがたい事なのですが、4330万円の見積を頂いたタイミングでは延床面積が174平米となっており、平米単価は4330万円÷174平米=24.5万円でした。

 

※建設会社をアルドルビーに決めた際の、最終的な見積内容は以下を参照ください。

 

174平米→186平米の12平米のボリュームアップのため、平米単価の24.5万円を乗じると294万円となり、約300万円のコストアップになってしまいます。

 

勿論、ボリュームアップ&間取り改善で賃料アップも見込めますが、ここはできるだけコストアップを抑えたいところです。

 

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何なら、このままコストアップについての話題には触れずに打ち合わせも終わればなぁと思っていた矢先、とうとう坂上さんが口を開きました。

 

ひーやんさん、建物自体もボリュームアップしていまして、以前出した見積金額から費用が上振れしてしまいそうなんです

(きたっ、、、、)あれ?延床面積が増えると費用も上がってしまうんですか?

勿論、それもありますし、303号室の母屋下がりの小部屋の部分ですが、特殊な作りになるので、、

(ぬぬっ、、、、)そうですよね、2方向に母屋下がりして何とか空間を作って頂いていますからね

そうなんです。。。なので、前回お出した4330万円にはさすがに収まらなくなってきていまして

(仕方ない・・)どれくらい上振れしてしまうんですか?

本当に申し訳ないのですが・・・

はい・・・・(ゴクリ)

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+30万円の4360万円となります

全然いいですよ!!

 

どういう計算で+30万円になったのかは藪蛇になるので詳しく聞きませんでしたが、黒神様がアルドルビーはファジーな部分が多いと話されていたのを思い出しました。

 


今回はアルドルビーのファジーさに大いに救われた結果となったようです(⌒▽⌒)