どうも。ひーやん＠サラリーマン不動産投資実践ブロガーです。
本ブログですが、記事のカテゴリがわかりづらかったので、カテゴリ整理に手をつけました。
書いた記事数は１６０にも及んでしまい、途中で心が折れそうになりましたが、何とかやり遂げました。
カテゴリ、サブカテゴリとわかりやすくはしたのですが、PCサイトからでないと、サブカテゴリが表示されないのが、少し難点です。
また、カテゴリを統廃合した結果、廃止したカテゴリへのリンクが残っているページが相当数存在しているのに、先程気づき、とうとう心が折れました(-_-；)|||||
リンク切れについては、週末にでも見直していこうと思います。
さぁて、今回も葛飾ＡＰ体験記 土地決済編の続編となります。前回の記事はこちらとなります。
設備仕様のグレードを下げる事の入居付けへの影響
設備仕様のグレードを下げて、ローコストアパート化するメリットは、当然、建築費のコストカットが図れ、「表面利回り」が向上する事です。
ただ、近隣のアパートと差別化が図れないため、競争に巻き込まれ、空室率も増える可能性もあるため「キャッシュフロー」が向上するとは限りません。
なので、重要なのは
「入居付けに影響が無い設備仕様のグレードを下げる、または、設備自体をなくす」
事です。
これまで黒神様や賃貸仲介、不動産屋にヒアリングした経験を踏まえて、コストカット対象の設備を見てみます。
都市ガス仕様→プロパンガス仕様
こちらは間違いなく入居付けに影響します。
「プロパンガスだとガス代が高くなる」
というイメージを都心部の単身者は持っているようです。
実際に私の妻の妹も都心部に住む単身者なのですが、プロパンガスというだけで候補から外すとの証言もありました。
追い焚き機能無し
単身者であれば、追い焚き機能の有無は特に影響無しのようです。
浴室乾燥機なし
これはバルコニーの有無にもよりますが、少なくとも、葛飾ＡＰはバルコニーがないため、浴室乾燥機は必須設備です。
コンパクトキッチン→ミニキッチン
女性の入居付けには影響があるようです。最近は料理を作る若い男性も増えてきていますし、内覧の時の顔とも言える存在なので、設備グレードを落とす事は入居付けに影響がありそうです。
結論
当たり前の結論となっていまいますが、設備仕様が下がると、入居付けに大小の影響が出てきます。
肝心なのは
「設備仕様のグレードを下げる事で、具体的にどの程度、空室率に影響があるのよ？」
というところですが、こればっかりは完全に経験不足。定量的な感覚はありません。
結論を先に言っていまうと、私としては、
目標利回りを達成すれば、設備仕様を下げる必要はない
と考えています。
ある程度、差別化された設備仕様にして、多少相場よりも高い賃料で入居してもらい、生活レベルを上げてもらう事で、「隣の庭を青く見せない」事が重要なのではないでしょうか？
多少、賃料が他のアパートより高くなったとしても、支払い能力があり、かつ、金銭的に困っていないのであれば、生活レベルを下げてまで、他のアパートに引っ越しを考える人は少ないのではと推察します。
感覚がわからないまま、設備仕様をグレードダウンする事で、空室率が高くなるはストレスにもなります。
もちろん、賃料を下げれば、空室率も抑えられるとは思いますが、そうなると、あっという間に近隣アパートとのコスト競争に巻き込まれてしまう恐れもあります。
ローコストアパートは入居付けへの影響が感覚でわかる、入居付けの経験が豊富な人が取り組むべき手法なのではないでしょうか？
設備仕様のグレードを下げる事のリスクが読みきれない、私のような素人サラリーマン大家には、ローコストアパートのリスクコントロールはできそうもありません。
「一度きりの人生、少ーし欲をかいてみたい」私のようなサラリーマンが、大家として安定した賃貸経営をするためには、設備仕様のグレードを高め、差別化を図る方針をとる方がリスクは少なくてすむという結論に達しました( •̀ㅂ•́ )
