どうも。ひーやん＠サラリーマン不動産投資実践ブロガーです。
本日は、不動産研究の記事です。
葛飾ＡＰで地盤改良に種類がある事を知りました。
地盤改良については、ネット上に情報はありますが、実際にかかる施工費用等も踏まえて、私なりに整理をしてみようと思います。
一般的な地盤改良の種類
地盤改良には、一般的には表層改良工法、柱状改良工法、鋼管杭工法の３種類があります。
表層改良工法
人工的に建物下の軟らかい地盤の土とセメント固化材を混ぜて、固い基盤に置き換える工法です。２ｍ程度の軟弱基盤であれば、この工法で対応できます。
柱状改良工法
固い地盤の層までドリルで掘削し、セメント固化材を入れながらドリルを引き上げつつ、地盤の土と撹拌する事で、セメントの柱を地中に作る工法です。８ｍ程度の軟弱基盤であれば、この工法で対応できます。
鋼管杭工法
鋼管杭を固い基盤まで挿入する工法です。３０ｍ程度の軟弱基盤であれば、この工法で対応できます。
３つの工法の施工費用比較
表層改良工法、柱状改良工法、鋼管杭工法のおおよその施工坪単価は下記となります。
ちなみに、葛飾ＡＰの建築面積はおよそ２２坪なので、以下のような施工費用となりそうです。
他の地盤改良工法
他の地盤改良工法を調べてみました。
ピュアパイル工法
柱状改良工法を進化させた工法です。
柱状改良工法は地盤の土とセメント系固化材を混ぜ合わせるので、柱の強度が均一にならない場合があります。
ピュアパイル工法では、セメント系固化材と水を混ぜた「セメントミルク」のみを利用して柱を作るため、柱状改良よりも、強度は３倍、かつ均一な強度となります。
さらに、特殊な掘削ロッドを利用して、地盤を側方に押し広げながら掘削するので、残土も出ないため、残土処分費も不要。結果、柱状改良よりも２割程度安く施工できます。
柱状改良よりも対応深度は深く、１０ｍ程度までの軟弱基盤であれば、対応できます。
摩擦杭工法
摩擦杭は凹凸がある杭を利用する事で、地盤との表面積を広げる事で摩擦力を増し、その摩擦力で支持する工法です。
固い地盤が無い場合や、深い場合に利用される工法で、鋼管杭工法よりも３０％程度、費用を抑える事ができます。
ピュアパイル工法、摩擦杭工法の施工費用
ピュアパイル工法と摩擦杭工法の、おおよその施工坪単価は下記となります。
葛飾ＡＰの場合は、以下のような施工費用となります。
地盤改良により、土地の資産価値が下がる！？
土地売却時は杭の撤去が必要
地盤改良について調べていくと、地盤改良を行う事で土地の資産価値が下がるという事がわかりました。
実は、地盤改良のために杭打ちを行った土地を更地渡しとして売却する場合、杭を撤去する必要があるのです。
セメント杭や鋼管は産業廃棄物とみなされるため、不動産の価値が撤去費用分下がってしまいます。
しかも、杭の撤去費用は杭打ちの施工費用の２倍程度かかってしまうのです。
なので、１００万円で杭打ちをすると２００万円、土地の価格が下がってしまう（トータル３００万円のマイナス）という事になってしまいます。。。。
土地の資産価値が下がらない杭打ち工法～天然砕石パイル工法～
土地の資産価値が下がらない杭打ち工法としては、天然砕石パイル工法（HySpeed工法）があります。
天然砕石パイル工法はコンクリート杭や鋼管杭ではなく、天然砕石をピストンバルブで突き固める事で砕石パイルを造り上げ、支持する工法です。
天然砕石を利用するため、産業廃棄物扱いにはならないため、土地売却の際も撤去の必要はありません。
施工の深度は６.５M程度で、柱状改良工法よりも１０％程度、費用が割高となります。
天然砕石パイル工法の施工費用
天然砕石パイル工法の坪単価と、葛飾ＡＰへ施工した場合のおおよその費用は以下となります。
まとめ
地盤改良と一言で言っても様々な種類がある事がわかりました。
地盤が固い場合は、そもそも表層改良や杭打ちもする事なく、直接基礎が採用できますので、一番良いのですが、葛飾区は地盤が緩いため、そう甘くはなさそうです。
では、地盤の柔い、固いはどうやってわかるのでしょうか？
次回は地盤の状態の調べ方について、整理していこうと思います。
