どうも！！ひーやん＠サラリーマン不動産投資実践ブロガーです。
狼さんのブログにて初心者向けセミナー「ひよこ投資家のためのソナタ」の開催告知が出ていたので、即断即決で申し込みをしてみました♪
応募多数で抽選となる事が必死だと思われますが、不動産投資でセミリタイア等といった甘い夢をもっている、ワタクシのような初心者投資家の甘い考えを脆くも砕き、現実の厳しさをトクトクと説法されるとの事で、是非とも当選してみたいものです(^^)
今日も、そんなひよっこ投資家のワタクシが取り組んでいる葛飾ＡＰプロジェクトの体験記の続編となります。前回の記事はこちらから。
固定資産税・都市計画税の減免条件は満たせるか？
解体・建替の助成金２００万円に加え、５年間累計で２００万円前後の固定資産税・都市計画税が減免される事を、区役所の職員さんにお聞きして、天にも昇る心地を抑えつつも、減免の適用条件を職員さんと読み合わせしました。
その中で１点だけ、おや？と思われる申請条件が
新築された日の属する翌年の１月１日において、建替え前の家屋が滅失した日の属する年の１月１日における所有者と、同一の者が所有する住宅である事
新築された日の属する翌年の１月１日所有者は誰？
これは新築アパートを竣工した翌年の１月１日なので、ワタクシとなります。
建替え前の家屋が滅失した日の属する年の１月１における所有は誰？
古家の滅失（解体）予定は２０１８年中なので、２０１８年１月１日時点の所有者は古家の売主さんとなります。
という事は・・・・
建替え前の家屋と新築建物の所有者が、規程の基準日ベースで考えると異なるため
減免条件を満たせません
職員さんと交渉
まぁ、ただの難癖ではありますが
何でまた、こんな条件になってしまっているのでしょう？
例えば
２０１７年１２月に古家付き土地を購入し、２０１８年１月以降に解体して建替した場合、２０１８年１月１日の古家所有者（ひーやん）と２０１９年１月１日の新築建物所有者（ひーやん）が同一のため、減免条件を満たします。
２０１８年１月に古家付き土地を購入し、２０１８年２月以降に解体して建替した場合、２０１８年１月１日の古家所有者（売主）と２０１９年１月１日の新築建物所有者（ひーやん）が異なるため、減免条件を満さなくなります。
このように、購入タイミングが１ヶ月違うだけで減免を受けれる、受けれないが変わってくるのは、公平性が欠ける条件と言って過言ではないのではないでしょうか？
これなら解体・建替の助成金適用条件と同じく、解体する古家と新築する建物の所有者が同じであること、という条件の方がスッキリします。
とはいっても、ルールはルール。駄々をこねても仕方がないです。減免要件を満たせていないので諦める他ありません。
ただぁし！！
この条件には以下の注意書きがあります。
早速、職員さんと交渉してみます。
この、一定の要件を満たせれば、というのは私の場合は当てはまりますかね？
過去の事例を調べてみますので、少々お待ち頂けますか？
その後、２０分程経った後に、職員さんに声かけ頂きました
解体対象の家屋の持ち主の血縁関係になられている方が建替えする場合は、同一の所有者として扱えるようですが、、、
うーん。。。売主さんと私は他人なので。。。
残念ですが、固定資産税・都市計画税の減免は受けられないです。。。
まぁ、建替・解体の助成金を受けるために所有権移転登記を実施しなければならないという情報を得ただけでも、区役所に足を運んだ甲斐があったというものです。
ところがどっこい！まだ望みはあるか！？
どうしても諦めきれずに、粘り強く色々と調べてみたところ、まだ望みあるかもしれません。
実は、建替え前の家屋が滅失した日、は解体日ではなく、建物滅失登記を行った日となります。
建物滅失登記は解体後１ヶ月以内に行う必要があり、滅失登記を怠った場合は過料（１０万円以下）が発生してしまいます。ただ、この過料については、要求される事は少ないようです。
さらに言うと、登記実務上、古家の滅失登記申請と新築建物の表題登記申請は同時になされる事がほとんどのようです。
※ちなみに表題登記は新築建物を登記する事を指し、竣工後１ヶ月以内に登記申請する必要があります。
葛飾ＡＰは、うまく進んだとしても２０１８年１０月の準繁忙期前に竣工する事はスケジュール的に厳しいため、２０１９年１月頃の竣工を目指し、繁忙期に臨めればと考えています。
で、、、、そうなるとですね。。。。
そうなるとですね、、、
２０１９年１月の竣工後に滅失登記と表題登記を同時に行えば、滅失した日の２０１９年１月１日時点での古家の持ち主はワタクシ。
新築建物の竣工日の翌年である２０２０年１月１日時点の古家の持ち主もワタクシ。
無事、固定資産税・都市計画税の減免を受けれる事になります。
この事に気付いて、区役所に再度、足を運ぼうかとも考えていましたが
いやいや、解体したらすぐに滅失登記をして下さいな。過料とるよ？
と言われるとやぶ蛇なので、建物竣工後の滅失登記・表題登記が完了した後に、しれっと減免申請をしてみようと思います。
まぁ、指摘されたらグゥの音も出ないので、申請通ったらめっけもんぐらいの気持ちでいようかなと思います♪（次回に続きます）
