未公開物件の有効期限
簡易ボリュームチェックと収益シミュレーションを行った後、隣の中国人ファミリーの楽しそうな姿に購買意欲が削がれた状態で、コーヒーをすすっていると、大杉さんが個室に戻ってきました。
早速、想定する建築プランを伝えます。
木造三階アパートで１５平米の９戸が入れば、収支的に成り立ちそうです
わかりました。それでは、ボリュームが入るかどうか、提携している一級建築士にラフ図を書かせてみます
隣の中国人ファミリーですが、買付、入れてきそうですかね？
中国人は値下げ交渉をしてきますし、ローン審査も厳しいので、そんなにすぐに売買契約にはならないとは思いますが、、、こればかりは読めないです
この物件、未公開とは聞いていましたが、いつ公開予定なんですか？
明日、ネットに掲載する予定です。
明日！？
はい。公開後は、いつ買付が入ってもおかしくない状況です。至急、提携している建築士と連絡をとってみます。
その後、大杉さんには、建築士に急遽連絡をとってもらい、プランの検討を進めてもらう事になったので、私は一人で物件見学に行く事になりました。
黒神様へのご相談
公開日が明日で、既に中国人ファミリーが購入を検討している未公開物件。
何だか、そこまで特別感を感じなくなってきました。。。。
また、ボリュームが入るかも全然わからないですし、入居付けの裏取りもできておらず、不安が一杯です。
こんな時には。。。そうです。孤高の不動神、黒神様に相談です。物件資料を写メで送り、想定プランと収益シミュレーション結果を伝えます。
建物安くした戸建用地ナリね。土地値４０００万円は高いから、ある程度指値入れたが良いナリ。ボリュームは奥行きが無いので厳しいかもしれないナリよ。ただ川●駅であれば、付き合いのあるミニミニの担当から周辺の賃貸需要とかはわかるから、ボリュームが入った時のために、事前に確認しておいてあげるナリ
ノータイムでこのアドバイス、、、、、ありがたい。。。まさに神です。
このような差し迫った状況で、冷静、かつ的確なアドバイスをくれる守護神がついてくれているのは非常に心強いです。
黒神さんの意見から、かなり厳しい状況である事はわかりましたが、現地までとりあえず歩いてみました。本当に駅徒歩５分でフラット。大通りに面しており、立地は抜群のように思えます。
一級建築士の得手不得手
物件周辺を練り歩き、川●駅まで歩いていると、大杉さんから電話がありました。
ボリュームが入るかどうか、提携している建築士に確認しました
おっ、どうでした！？？
わからない、との事でした
！？
わからないって、、、一級建築士の方ですよね？
はい。ただ、戸建ての建築プランを手がける事が多く、アパートの経験は少ないようで。。。。
それは困りましたね。私の知り合いの建設会社に依頼すると、明日、明後日でのボリュームチェックは厳しいかもしれません
ひーやんさん、、、とりあえず、買付出して売買契約結んでしまうのはどうですか？
とりあえず売買契約？いや、、、、プラン入らなかったらどうするんですか！？
あ、少々お待ち下さい。ちょっと、携帯から電話をかけ直しますね
悪魔の提案
一度、電話が切られ、数分後に見知らぬ携帯番号から電話がかけられてきました。
すみません。事務所だと話しづらい内容なので。。。これから話す内容は悪魔の提案になるんですが
悪魔の提案？
ひーやんさん。とりあえず、買付出して、売買契約も結んで下さい。
いや、だから。。。ボリュームが半端に入って、融資通ってしまったらどうするんですか？
戸建て用地として、融資が通らない高めの金額で売買契約しておくんです。そうですね。土地４０００万円。建物６０００万円の１億円とか。
・・・なるほど。それなら、確実に融資は通りませんね。。。。
建築プランを出して、収益性が見込めないと判断されれば、売契に従ってローン特約執行で白紙解約です
おぉ、、、まさに悪魔の提案ですね。
とどのつまり、売主は土地を売りたいだけなので、売買契約後にアパート用地として購入頂いても一向に構わないんですよ
この悪魔の提案、ノーリスクなような気もします。提案を受け入れるべきか？否か？
次回に続きます
