一度きりの人生、すこーし欲をかいてみる~サラリーマン不動産投資ブログ~

家庭持ち30代後半サラリーマンが不動産投資で一度きりの人生、家庭に迷惑をかけないように少しだけ欲をかいてみる実践ブログ

重層長屋とプロパンガス

黒神様よりお薦め物件メール

黒神様より週末に届くであろう土地から新築に関するメールを、一日千秋の思いで過ごしていたとある木曜日。まだ、週末ではないですが、一通のメールが黒神様より届きました。

 

ひーやんさん。楽待に良さげな物件出てるナリ

 

えーーー、っと。とりあえず黒神様キャラクター作ってみました(笑)

 

当面、このキャラ使わせて頂きます。

 

メールにある楽待の物件URLを見てみると、東京都内の物件。

 

早速、その場で、不動産屋に物件詳細資料を請求。おおよそのスペックは以下の通り。

 

  • 亀●水●駅:徒歩8分
  • 物件価格:9000万円
  • 戸数:9戸(3F建て)
  • 利回り:8.4%

 

物件の間取り図(1F)のイメージは以下のような感じ。

 

 

f:id:minetiru:20171204002125p:plain

 

旗竿地である事は間違いないですが、形状がトリッキーで住みづらそう。2F、3Fの部屋は、階段で無理やり?直接つながっています。

 

とりあえず、黒神様に物件資料を送ってみて、感想を聞いてみました。

 

物件詳細資料を仲介業者からもらったので、送付します。率直な感想はどうですかね?

 

相変わらず動き早いナリね。感心感心。物件詳細資料みたナリ。結論から言うと買うに値しない物件ナリよ。手間取らせて申し訳なかったナリ

 

物件してのマイナスポイントは以下になるとの事

 

  • キワドい土地に無理くり作ってるため、間取りが悪く、客付けしづらい
  • 旗竿地なので積算も出ない

 

やっぱり、そうか。。。これは私も同じ意見だ。ただ、、、

 

この物件はいわゆる、旗竿地の重層長屋といわれる物件で、色々と癖があるので1棟目にはお薦めしないナリ。あと、プロパンガスというのもマイナスポイントなりよ

 


重層長屋?プロパンガスはマイナス?なんだそりゃ?

 

早速、調べてみました。

 

重層長屋

調べると、「長屋」は、一般的な共同住宅とは異なる種類のようです。

 

共同住宅にはホール、廊下や階段などの共用部がありますが、長屋にはそれが無く各戸で独立した玄関を持ちます。さらに長屋が上下に重なったものを重層長屋と呼ぶようです。

 

長屋は共同住宅と違い特殊建築物ではないため、規制が緩いです。例えば、避難経路の確保が容易(戸別に専用玄関があるため)なため耐火基準は共同住宅に比べて緩いとのこと。

 

ちなみに、旗竿地だと、東京都では共同住宅を建てられないらしいです。
※横浜だと2Mの接道で100平米以内であれば共同住宅建築可。

 

なので、東京都では、旗竿地の有効活用方法の一つとして重層長屋を建てることがあるとのこと。

プロパンガスはマイナスポイント?

まず、ガスの種類として都市ガスとプロパンガスがあります。

 

ガス使用料は、都市ガスよりプロパンガスの方が高いです。(下手すると2倍以上も)

 

では、何故プロパンガスを導入するかというと、オーナー側にメリットがあるです。

 

例えば、プロパンガスを導入すると、エアコンや給湯器といった設備や配管工事がタダになり、建築費を抑える事ができます。オーナー側にメリットがあるけども、入居者側にはデメリットがあるのかプロパンガス、という事になります。

 

そうなると、入居者の側からすると、プロパンガスより都市ガスのアパートに住もうと考えますが、そもそも、入居者はガスの種類とか意識していない人も多いのでは?と思いました。

 

ただ、色々と調べていくと、2017年6月に経済産業省が不動産業界に対して、入居者に対して、以下のような内容の説明要請をしているらしい。

 

プロパンガス会社はオーナーとの合意でエアコン等の設備を負担し、その費用負担分を入居者が支払うガス料金より回収している旨を説明し、書面へも記載するように徹底すること

 

なるほど。こうなってくると、確実にプロパンガスは入居付けにはマイナスポイントになりそうです。

 

黒神様と一通のメールのやりとりで、こんなにも知らないところが出てきてしまいました。。。

 

重層長屋やプロパンガスの件からも言える事だが、知ってしまえば、深掘りの知識習得は容易です。

 

ただ、知らない事を知ることは、独力では難しい。ことを痛感しました。

 

週末の黒神様の土地から仕入れに関するメールが楽しみです(^^)