草食業者さんに案内された物件について、
「１０年後に自己資金を年利７%
ソーシャルレンディングで既に年利７%程度で運用できている実績を考えると
最低限、不動産投資でも、そこは超えていきたいところだ。
今回の物件で投下する自己資金（購入時諸費用額）は３５０万円のため、７%
出口（売却）目標としては
「１０年後に賃料が１０％下落しているとして、表面利回り１０%
とした。
自分が次の買い手の気持ちで考えると、築１０年で１０％の利回りだったら買おうと思うだろう、という仮置きだ。
今回の物件は価格が４０００万円。表面利回りが８%なので、年間収益３２０万円（月間収益２６万６千円）となる。
出口目標から、売却時の物件価格を逆算してみた。
賃料下落が１０％（３２万円）のため年間収益が２８８万円（３２０万円ー３２万円）。よって、表面利回りが１０%となる物件価格は２８８０万円となる。
これらの情報を以前、ブログにも書いた下記の書籍の資料の付録である収益計算エクセル（不動産投資をする上でハイコストパフォーマンスで手に入る珠玉の収益シミュレーター。超お薦め）に各種パラメタを設定していく。
◆ローン関連
借入金額：４０００万円
借入金利：２．０%
借入期間：３５年
◆収益関連
空室率：９０%
広告費：家賃の２ヶ月
現状回復費：家賃の１ヶ月
◆各種年間費用
法人での物件購入予定なので、税理士費用を年間２４万円（月２万円）。
加えて法人住民税を年間７万円として、計３１万円。
修繕費はまぁ、新築なので０円としよう（大甘っ！！）
結果が出た。じゃじゃじゃーーん（ドキドキ）
賃料収入月額（空室率除去後）：２４万円
ローン支払月額：１３万円
固定資産税等、各種経費（月割り）：１０万円
税引き前キャッシュフロー：１万円
嘘だろ￣ロ￣）！！月額収支が１万円？？
何度パラメタ設定を見直しても、こうなってしまう。間違い無い。。。
しかも８年後には税引き後キャッシュフローは赤字。デッドクロスが発生してしまっている。
新築なので、インカムゲインは期待できないのか？
それでは、売却時のキャピタルゲインに期待！！
玉川式収益計算エクセルに１０年後の物件売却価格を２８００万円と設定
売却益は
じゃじゃじゃじゃーーーーーーーん！！
－２００万円（￣□||||！！
※売却価格２８００万円ーローン残債３０００万円＝ー２００万円
結局、１０年後の出口まで含めた、キャッシュフロー総額は
ー６５０万円
∑(ﾟ□ﾟ;)ｶﾞｰﾝ(｡□｡;)ｶﾞｰﾝ(;ﾟ□ﾟ)ｶﾞｰﾝ!!
不動産投資、、、
全然儲からないじゃーん！！(￣_￣|||)
