ひーやんの欲張り不動産投資~You Only Live Once

30代後半家庭持ちサラリーマンのひーやんが、一度きりの人生を後悔しないように、不動産投資にチャレンジする体験記ブログ

築浅・新築建売

創るんだ!!

前回の記事はこちら ソムリエ業者さんに、とりあえず電話 ひーやん「もしもし、コートを車の後部座席に忘れてしまっていて」 ソムリエ業者さん「ちょうど、こちらから電話しようと思っていました。踊場の物件、どうしますか?買い付け、とりあえず入れておき…

裏取り調査の重要性

前回の記事はこちら 物件竣工地と踊場駅を往復したこともあり、少し汗ばんだため、コートを脱ぎ、ソムリエ業者さんの車の後部座席に乗り込み、スーパーを出発。 戸塚駅近くの交差点で信号待ちで停車した際に、とあるお店が目についたので、ソムリエ業者さん…

流れに身を任せるな!

前回の記事はこちら きたる、11月11日(ソムリエ業者さん曰く「チーズの日」)に、約束通り、踊場の新築アパートの竣工地へ見学へ行く事に。 自宅に朝一で車で迎えに来てもらい、そのまま踊場へ。今回の物件のスペックは以下の通り 物件価格:7000万…

ソムリエ業者さんとの出会い

前回の記事はこちら 理想物件との遭遇確立を上げるために、間口(仲介業者さん)を広げる必要があると考え仲介業者さんの開拓をする事にした。楽待で横浜の仲介業者で取り扱い物件が多い業者さんを調べ、一覧化して、上位からコンタクトをとることに。 そこ…

探せ!!探すのだ!!

前回の記事はこちら 東海道線が過ぎ去った後、草食業者さんと会話を再開 ひーやん「・・・・すごい立地ですねー。。。。」 草食業者さん「線路沿いではあるんですが、ハーミットクラブハウスは遮音性も高いですし、駅に近いので入居付けは苦労しないと思いま…

差別化物件探し

前回の記事はこちら 不動産投資研究記事で、空室率・入退去コストを抑えるためには、物件の差別化が必要だと記載した。 あわせて読みたい 大■駅の物件見学の際も、草食業者さんに入居付けに苦労しない差別化物件がないかを聞いた時に新○安にハーミットクラブ…

クレーマー

前回の記事はこちら 安さが取り柄の新築アパートに後ろ向きな気持ちながらも、同一規格のアパートの物件見学にいく事に。物件の近くに車を停め、現地へ。 妙○寺駅から徒歩6分という良さげ立地なのに、今年の夏に竣工したアパートという事で、タイミングの問…

新築アパート 利回り8.6%超え物件

前回の記事はこちら 草食業者さんとポーカー業者さんから提案がダブルブッキングした大■駅の新築アパートのスペックは以下の通り。 駅徒歩15分 6300万円 8戸 戸当り17平米前後 ロフト付き 整形地。2項道路に接道 表面利回り8.65% まずまずの…

時が来るのを待つべきか?

前回の記事はこちら 新築アパートは業者の利益が10%~20%のっているため、買った瞬間に損をする事になる。 7000万円で物件購入したら、購入した時点で700万~1400万円損する≒建売業者が儲かるわけである。 新築=高値掴み。建売業者が大セ…

オフホワイト

前回の記事はこちら 大■駅の物件は草食業者さんからもらった物件詳細資料だと6500万円。○○コーポのポーカーフェイス業者さんからもらった物件詳細資料だと6300万円。 この価格の差分は何だろう? 早速、草食業者さんに電話。 ひーやん「大■駅の物件…

詐欺・・?

前回の記事はこちら ○塚の物件の購入を諦める事を伝えるため、仕事の昼休みに草食業者さんに電話。 ひーやん「○塚の物件、買付けの話をした後に色々と調べたんですが、旗竿地は土地の積算評価が低くなってしまうんですね。。。」 草食業者さん「そうですね。…

逃避

前回の記事はこちら ○塚の新築アパートの買付証明書が草食業者さんから送付されてきた。 判子を押して返戻するだけの状態である。ただ、その日は何もアクションを起こさなかった。 最近、仕事の時以外は、不動産投資の事で頭が一杯な状態が続いている。思考…

号泣(ToT)

前回の記事はこちら 草食業者さんに買付証明の書類を依頼した翌日、日曜の晩。 購入予定の物件について、積算評価の概算価格を算出したり、周辺の賃貸相場や空室率をSUUMOやHOME'Sの情報から確認し、玉川式収益計算エクセルで収益シミュレーションを実施する…

買付け!!

前回の記事はこちら 売上至上の新築アパート投資に無理に参画すべきではないという結論に達したものの、やっぱり草食業者さんから紹介されたターミナル駅の新築アパートには後ろ髪をひかれた。 とりあえず行動してみて損はないと思い、竣工予定地に一人で見…

売手市場!?

前回の記事はこちら 数字(収益)を見たら不動産は買えない、と説いてきた草食業者さんに真意を尋ねてみた草食業者さん「アパート一棟だけで収支を見ても、そんなに実入りが良いものではなく、複数棟を持ち、キャッシュフローを積み重ねる事で、ようやく実感…

指値交渉の末に

前回の記事はこちら 社長(妻)より不動産投資人生を揺るがす貴重な一言を頂き、一旦、2~3日頭を冷やす事にした。 そう決めた翌日、草食業者さんから新規物件の提案メールが届いた。 「再販物件 ターミナル●●駅 新築 徒歩11分 利回り8%超え 6000…

そうだ!指値交渉だ!!

前回の記事はこちら 収益シミュレーションをした結果、10年間の出口迄含めてキャッシュフロー総額がマイナス600万円という衝撃の結果から、やってはいけない事をした。 出口目標の上方(楽観的な)修正である。。。。 元々 「10年後に賃料が10%下…

全然儲からないじゃん!!

前回の記事はこちら 草食業者さんに案内された物件について、以下の利益目標を掲げた。「10年後に自己資金を年利7%複利で運用した結果以上の利益を目標とする」ソーシャルレンディングで既に年利7%程度で運用できている実績を考えると 最低限、不動産投…

罠のつもりでもなかったのけ?

前回の記事はこちら 中肉業者社長さんから、ケーブルテレビの料金プランを説明してもらい、その後、近隣で出ている築浅物件の募集広告を見せてもらった。 すると、なんと、立地は違うものの、同郷業者さんに紹介された●●というブランドのアパートの空き部屋…

社長面談!?

前回の記事はこちら 中肉業者社長「どういったご用件でしょうか?」 社長という肩書きに圧倒されて、一瞬思考が止まってしまったが、地元の不動産屋さんに突撃した目的は一つ。。。 草食業者さんが言っていた事は正しいのか!?を確認するためだ。 その情報…

突撃!地元の業者さん

前回の記事はこちら 草食業者さんに物件を案内された翌日、ちょうど会社の有休を取得していたので、購入候補の物件の竣工地を改めて調査にいくことに。 110ccのスクーターをかっ飛ばし、まずは最寄り駅へ駐輪。 駅周辺には商店街もあり栄えており、人の往来…

はじめての物件見学その3

前回の記事はこちら 突然、ラッシュをかけてきた草食業者さんから 草食業者さん「それでは、この近辺を歩いて回ってみますか?」 という提案が。 登ってきた道をさらに上に登っていき、物件周辺をグルッと回る。 想像を越えた坂道に汗ばみながら、路肩に停め…

はじめての物件見学その2

前回の記事はこちら さて、ドラゴンボール好きの草食業者さんと、車でお目当ての物件の竣工地へ。 大通りから緩やかな坂の脇道に入っていった途中で車を路肩にとめ、共に歩いていくことに。 横浜だから多少の坂は仕方ないかぁー、と思っていると、脇道から更…

はじめての物件見学その1

前回の記事はこちら 草食業者さんに同郷業者さんの陰謀を暴いてもらい、感謝をしていると 草食業者さん「今から物件を見に行きますか?」 ひーやん「はい。是非是非」 と二つ返事。竣工前のため、同じ建設業者が建てたアパートを見て、イメージを掴んだ後に…

罠か!?罠だったのか!!危ないとこじゃぁ

前回の記事はこちら 同郷不動産業者さんに、手出しゼロでの不動産購入の可能性を見出し、早速、楽待で築浅物件を検索。すると 利回り8% 駅から徒歩10分以内 物件価格 4000万円 2018年3月末竣工予定 某有名大学の通学エリア!! という、何とも魅力的な物件…

築浅木造アパート やっぱり君に決めた

前回の記事はこちら 同郷不動産業者さんから築浅木造アパートをオススメされたので、早速何か良い物件出てないかを聞いてみた。 同郷業者さん「ちょっと、待って下さいね。良い物件が出てたんで資料お持ちします」 さてさて、5分程度でしょうか。コーヒーを…

築古木造に後ろ髪をひかれ、、、

前回の記事はこちら 初めての不動産業者さんとの面談で、築古木造を手にするには10年早いわ!!自己資金ためて出直してこんかい、と言われ(私の勝手な解釈)どうしようか路頭に迷っていた時、見知らぬ番号から着信が ひーやん「もしもーし」 電話の主「私…