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悪魔が再びやってきた

どうも!ひーやん@サラリーマン不動産投資実践ブロガーです。

 

twitterでも呟きましたが、本日(5/2)きらぼし銀行(元八千代銀行)の
融資担当に合併後の融資状況をヒアリングしました。

 

住宅ローンは合併した結果、他行に合せて優遇金利の適用幅が下がったものの、アパートローンの金利水準は変わっていないとの事。

 

現在、取り組んでいる案件が落ち着いたら、当て物件でも使って融資相談してみようかと思います。

 

さて、今回は葛飾APプロジェクト中に「魔が差した」とも「魔が刺さってきた」とも言える話となります。

 

悪魔が再びやってきた

葛飾APプロジェクトはKaito建設からのプラン提示と黒神様メインの建設会社のプラン再検討を待つのみの状態ですが、少し雲行きが怪しそうです。


もしかすると、断念せざるを得ない可能性も高くなってきています。

 

葛飾APプロジェクトを手がけはじめてからは、仲介業者からの営業電話には、「今取り組み中の案件があるので」と提案自体をお断りをしてきました。

 

葛飾APの未来に陰りが見えた、そんなタイミングだからこそ、仲介の営業電話をとり、話を聞いてしまいました。

 

営業電話があったのは、以前、悪魔の提案をしてきたクローズドハウス(仮称)です。

※悪魔の提案を受けかけた川●APプロジェクトは下記にまとまっています。

 


 

お久しぶりです。その後、土地探しの方はいかがでしょうか?

今、手がけている案件があるんですが、少し雲行き怪しそうで・・

そうですか、そんなひーやんさんに「未公開物件」の情報があるんですが

・・・前回と同じく、明日にでも公開される未公開物件ですか?

いえ。今回は公開まで日数はございます。資料をお送りするので、ご検討されてはいかがでしょうか?

そうですか、、、では資料見てみますので送って下さい。

 

電話を切ると、早速、物件資料が送付されてきました。

 

提案物件のスペック

クローズドハウスからの提案物件のスペックは以下です。

 

  • 所在地:川●某駅 バス便 15分
  • 土地平米数:84平米(25.4坪)
  • 土地型:長方形(7m×12m)。角地。
  • 用途地域:商業地域
  • 建ぺい率:80%(角地緩和のため90%)
  • 容積率:400%
  • 売出価格:4000万円

 

うーん、、、バス便かぁ。。。

 

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てか坪単価160万円って激高いのでは?

 

 

収益シミュレーション

ただ、思い込みで判断してはいけません。村上俊介さんも言っていますが、適切な値付けさえできれば、全ての物件が購入対象となるのです。

 

商業地域、かつ角地のため、建ぺい率・容積率は十分です。間口もそれなりにあるため、ボリュームも結構入りそうです。

 

ざっくりと21平米の1K×9戸の木造三階アパートが建つイメージです。

 

但し、、、賃料水準を調べてみると、バス便だけあって6万円前後が相場。

 

計算結果、利回りは7.6%程度。土地指値で3600万円まで下がれば8%も見込めます。

 

賃貸需要ヒートマップ上では赤いので、賃貸需要はありそうですが、、、どうなんでしょうか?
※賃貸需要ヒートマップについては、以下の記事参照

 

バス便15分で坪単価160万円、、、、チャレンジする価値あるのだろうか・・・

(次回に続きます♪)