どうも！！ひーやん＠サラリーマン不動産投資実践ブロガーです。
GWの中日、私は当然のように出社しましたが、やはり通勤するサラリーマンの数は少なかったですね。
今日は家族のちょっとした記念日だったので、早帰りしてディナーを楽しんできました。まぁ、その反動は明日に控えてるわけですが、メリハリをつけた人生を大事にしていきたいと思います。
さて、今回も葛飾ＡＰプロジェクト体験記です。
撤退か？前進か？それとも？
黒神様から
- 収益性は落ちるが木造三階８戸のアパートとし前進するか？
- 撤退するか？
の二択について、あらかじめ考えておいた方が良い、とアドバイスを受けました。
葛飾ＡＰについては、これまでブログに綴ってきたように大変な労力をかけてきました。
買付直前に計算した収益シミュレーションによると、木造三階８戸のアパートの場合、利回りは７．８３％となります。
※買付直前の収益シミュレーションの記事はこちら
ここまで頑張った葛飾ＡＰ、収益性は低くなったとしても、何とか成就させたい、という想いが心の奥底から湧き上がってきました。
ただ、、、ここで見返したのは、以前に買付前に自分で書いた下記のブログ
過去の自分は一度決めた基準は変えない（利回り８％以上を目指す）、と宣言してしまっているではありませんか。
今思えば、買付入れる前もボリューム入るか、入らないかの瀬戸際の状況は発生していました。
ただ、買付には契約的拘束力はないので、とりあえずは先に進もうという判断を下せました。但し、売買契約を結んでしまうと、契約解除のための違約金が発生してしまうようになります。
違約金の相場は１０％～２０％なので、３９５０万円の土地の場合は２００万円～４００万円程度の違約金を支払わないといけません。とりあえず前に進もう、なんて判断は下せない大金です。
Kaito建設の建築プランが出てきていない状況ではありますが、これまで全面的なサポートを頂いた黒神様に自分の判断をあらかじめ伝える事にしました。
Kaito建設の建築プランがもし、３階狭小プランだった時ですが、潔く撤退しようと思います
さすが、ひーやんさん。冷静ナリ。それで良いと思うナリ
色々ご配慮頂いてありがとうございます。本当に感謝しています
斜線がもう少しズレていれば、違う結果になったと思うナリ。天空率や斜線を交わすための母屋下がりの計算は時間がかかるので、もう少し売買契約まで時間を稼げれば策を練れるナリが、、、
（時間を稼ぐ・・・・！？）
売買契約まで、あと７日。。。この時間をもっと引き延ばせれば、、、
そうだ、、、
引き延ばせばいいんじゃん！！
売買契約日延長交渉
売買契約日を延ばせれば、黒神様のメインの設計会社もプラン検討の時間をとれますし、Kaito建設のプランも待つ事ができます。
私が考えた売買契約日延長の交渉方針は以下の２つです
- 「海外出張が入った」と売買契約日を強制的に変更せざるを得ない状況を伝え、一方的に売買契約日の変更を申し出る。
- 「売買契約日を延ばしたい」と相談ベースで伝えて、仲介（とその裏の売主）の様子を伺いながらゴネゴネしながら売買契約日の変更を願い出る。
結論からすると、私がとった選択は「２．」となります。
葛飾ＡＰの古家付き土地については業者による２番買い付けが入っており、売主の機嫌を損ねて破談となるのは避けたいのが理由です。
交渉方針を決めたところで、早速、仲介の堀江さん（仮称）に電話です。
実は折り入ってご相談があるのですが
どのような相談でしょう？
来週末の売買契約日ですが、日付を１週間延ばす事はできますか？
何故ですか？
（プランが入らなかったら、買い付けキャンセルしたいので）それは、、、仕事の都合で来週末に出勤しなければいけなくなるかもしれないので、、、
売主さんとも予定を調整済みですし、契約日を延ばす事はできないですよ
ただ、売買契約に出向けるか、本当にわからない状況でして・・・
２番買い付けも入っていますし、契約日延長の話を持ち出した結果、売主さんの気が変わるのはひーやんさんにとっても不幸な結果になるかと思います。何とか調整して下さい
（くっ・・・・）わかりました。
だ、、、ダメです。。。。これ以上のゴリ押しは危険そうです。
売買契約日の延長交渉は失敗。。。時間の引き伸ばしはできず。
限られた時間で何とかするしかありません。。。
（次回へ続きます♪）
