一度きりの人生、すこーし欲をかいてみる~サラリーマン不動産投資ブログ~

家庭持ち30代後半サラリーマンが不動産投資で一度きりの人生、家庭に迷惑をかけないように少しだけ欲をかいてみる実践ブログ

家賃査定をお願いしてみた

どうも。ひーやん@サラリーマン不動産投資実践ブロガーです。

 

先週末に本業(サラリーマン)の方で久しぶりに休日出金したため、なかなかの疲れが月曜日早々にきています。

 

実は、本日(4月17日)クライアントに提案した案件が獲得できるかが決まるのですが、その結果でこの1年のサラリーマンとしての運命が決まってきます。

 

そもそも、案件を獲得し、滞りなくシステムリリースまで進める前提での異動でしたので、案件がポシャった日には、どこへ飛ばされるかわかったモンじゃありません。

 

ただ、案件獲得できたらできたで、軟弱な若手社員だと身投げするような、なかなかの忙しい日々が始まる事は目に見えていますが、社内評価が上がる事により、サラリーにも、少なからず成果が反映される事を期待しています。

 

その結果、不動産投資のレバレッジがより効かせるようになる事から、本業の方でも立身出世するよう頑張ろう!!と思えるようになりました。

 

こんな感じで、不動産投資は本業を頑張るモチベーションにもつながるので、一石二鳥の投資法なのでは?と真面目に考えています(^^)

 

さぁて、今回も葛飾APプロジェクトの続編です。前回の記事はこちら。

 

 

 葛飾APプロジェクトの体験記シリーズは以下にまとまっています。

 

 

家賃査定は複数社とるべし

区役所で助成金の事前相談をした後に、葛飾物件の最寄り駅の賃貸仲介会社に立ち寄ってきました。

 

元々、今回はの2社の大手賃貸仲介会社に立ち寄る予定を立てていました。

※結構、色んな人が本ブログを見ているので具体的な会社名は文面では伏せさせて頂きますm(_ _)m

 

賃貸仲介会社に立ち寄った目的は家賃査定の結果を聞く事です。

 

数日前に建築プランは送付済ですが、建築プランはまだ確定していなので、取り急ぎはK社社長の提案である、1K×7戸 + 1LDKの木造3階アパートプランでの家賃査定をお願いしていました。

 

ちなみに、一度、地場の不動産屋には突撃ヒアリングをして賃料相場は把握しています。※その時の記事はこちらです。

 

 

 

ただ、本当に突撃だったため、図面もなく、エイヤでの賃料ヒアリングとなってしまっています。

 

ちなみに、地場の不動産屋の意見だと

 

  • 1Kの賃料は6万円ちょっと。
  • 1LDKの賃料は強気で7万5千。

 

という結果でした。

 

私の期待賃料はというと

 

  • 1Kの賃料は6万6千円
  • 1LDKの賃料は8万円


という内容ですので、地場の不動産屋の賃料想定は少し期待値を下回っています

 

今回、の賃貸仲介会社をそれぞれ尋ねる理由は、複数の家賃査定をとる事で賃料についての予測の精度を高めたいという狙いがあります。

 

家賃査定の結果は如何に?

まずは、の賃貸仲介会社の店舗を尋ねました。

 

要件を伝えると、早速、支店長さんを呼んで下さりました。やはり事前にアポをとっておくと話が早いです。

 

早速、家賃査定の結果をお聞きしたいのですが

葛飾の物件ですね。間取りや設備仕様が決まっていないとの事でしたので、変わる要素はありますが、おおよそこのくらいかと

 

提示された家賃査定書を見ると

 

  • 1F、2Fの1Kは管理費込みで6万円~6万6千円。
  • 3Fの1Kは6万8千円。1LDKは7万5千円。

 

という結果でした。

 

地場の不動産屋にヒアリングした時の賃料想定と大きくは変わりません。

 

賃料としては、やっぱりこの程度が限界なんでしょうか?

間取りや設備仕様によって、賃料はかなり変わってきます。もし、ひーやんさえ宜しければ、建築会社との間取り検討の打ち合わせに私が出席し、アドバイスをさせて頂く事も可能ですが、いかがでしょう?

そんな事までやってくれるんですね。わかりました。間取り検討の際は入居付けのプロの力をお借りさせて下さい

是非、お力添えさせて下さい。また、賃料は募集時期によってもかなり変わってきます。いつを目処に竣工のご予定でしょうか?

建築スケジュールはこれからですが、余裕をもって2019年1月頃の竣工かなと考えています

物件自体は12月から動き出しますので、1月竣工はベストと言っても良い時期です

?3月竣工が一番良いのではないですか?

3月竣工だと入居前の内覧ができないので、1月~2月の竣工がお薦めです。また、1月~2月の竣工だと強めの家賃査定をして内覧者の様子を伺う時間も稼げます

へー。そうなんですね。ちなみに、竣工後はどのくらいの期間で埋まっていくものなんですかね?

私は竣工して1~2ヶ月かけて埋まっていく家賃設定がオーナーさんにとって最適な設定だと考えています

竣工前に満室になるのがベストだと思いますが・・・?

いえ。竣工前に満室になるのであれば、もう少し家賃を高めに設定しても埋まるはずですよ。1~2ヶ月で埋まるギリギリの家賃設定がよろしいかと思います

なるほどー。。。

 

その後、雑談しながら色々とヒアリングをしたところ

 

・入居期間は5年~6年が平均
・独立洗面台は幅500mmの小さいものでも良いのでつけた方が良い
・無料wifiは必須

 

のような情報をゲットしました。おおよそ、地場の不動産屋からヒアリングした結果と同じ情報です。

 

続いては、100m先のの賃貸仲介会社の店舗へ突入です!!

(次回へ続きます♪)