一度きりの人生、すこーし欲をかいてみる~サラリーマン不動産投資ブログ~

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破産と狭小~首都圏不動産投資実践会~

ちょっと体験記は小休止として、今回は首都圏不動産投資実践会のセミナー参加レポートです。

 

2月23日(金)と3月23日(金)のマンスリーミーティングにそれぞれ参加してきました。

 

今回は2月分のレポートとなります。

 

そもそも、首都圏不動産投資実践会とは何ぞや?については以下の記事を参照下さい。

www.ichiyoku.net

 

過去参加したマンスリーミーティングのレポートは以下にまとまっています。

www.ichiyoku.net

 

 

セミナー開始~破産についてのお話~

セミナーが始まり、村上俊介さんの登場です。

 

今回は破産の話をします

 

世間を賑わせている「かぼちゃの馬車」。破産者がたくさん出るだろうと言われていますが、そもそも「破産って何?」という話をしていただきました。

 

村上さんは債務整理を生業としていた時期があり、この手の話はかなり詳しいようです。


実は、私もかなり近い血縁関係の方で破産をされた方がおり、身近な話として聞くことができました。

 

破産者」というレッテルは一生涯ついてまわるのかと思いましたが、破産を申請して認められる間の3~6ヶ月だけが破産期間で、その期間がすぎれば破産したかどうかは誰にもわからない、との事でした。

 

しかも、やろうと思えば会社にも妻にも知られる事がなく破産する事ができるというのは驚きです。

 

普通のOLがクレジットカードで300万円使って破産ができる国。それが日本です。都会で石を投げれば破産者に当たる、というくらい日本には破産者がいるんです


村上さんの経験から、破産者によくある特徴を5つ挙げられていました。

 

  1. 駅から遠い家に住んでいる。
  2. 大きい車に乗っている。
  3. 小型犬を買っている。
  4. 物を片付けられない。
  5. 家計簿がつけられない。


うん。。。「1」と「2」と「4」そして「5」も少しマッチしちゃったけど、、、

 

私は大丈夫でしょう

(#´ー´)

 

財務三表基礎講座

今回のマンスリーミーティングでは財務三表基礎講座が行われました。

 


講師の出家(でいえ)さんが壇上に立たれて

 

財務三表について、よくわからないという方は挙手をお願いできますか?

 

という問いに誰も挙手せず、、、、

 

村上さんは、著書でも財務三表の重要性を訴えかけており、会員の皆さんも村上さんの著書を読まれていると思うので、さすがに財務三表の基本については、勉強はされてるのでしょう。

※村上さんの書籍の紹介については以下を参照下さい。

 

www.ichiyoku.net

 

ちなみに私も簿記二級は持っており、それなりの会計知識はありますが、まぁ、使わないので忘れてしまいます。。。

 

貸借対照表損益計算書キャッシュフロー計算書を利用しての演習をする事で、錆びついた記憶を少し蘇らせる事ができました。

 

公開コンサル~この物件どうですか?~

最後に恒例の公開コンサルでしたが、壇上に上がった方を見てハッとしました。

 

12月の実践会の大忘年会で話をした方で、お互い1棟も持っていない事もあり、意気投合して連絡先交換をした若井さん(仮称)です。

 

1棟目、お互い成功させましょうね!!

 

と、、、、連絡先交換したは良いものの、その後は連絡をとっていませんでした。 

さて、かなり私と近いステージの若井さん。どんな相談をされるのでしょうか?

 

 

物件の購入を検討しているんですが、村上さんのご意見を伺いたく

どのような物件ですか?

こちらが物件資料です。練馬の物件で、駅徒歩4分。利回り7%。1億2千万円です

 

(おっ、、、好立地で練馬で7%なら、なかなか良い物件・・・・)

 

10平米の狭小アパートで1戸あたり賃料は6万円です。

 

 

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どうした若井さん・・・?

 

この2ヶ月で何があったんだ・・・?

 

10平米の狭小で賃料6万円・・・・?

 

なのに利回り7%・・・・1億2千万・・・?

 

それは・・・・、ダメだ。。。。多分ダメなやつだ。。。。

 

 

新築建売で去年の夏くらいから売りに出されている物件で、指値も効くかもしれません

立地は良いですが、10平米で6万円は厳しいですよ

 

(いいぞ、村上さん、、、)

 

狭小に住む人は属性も良くないですし「安さ」を求めてくるので、新築プレミアムも望めないです。家賃も4~5千円は低くみた方がよいです。

そうですか、、、

狭小だと家賃がとれないので、経費率が高くなってしまいます。なので、利回り8%はないと厳しいと思います。買うのであれば大きく指値をするべきですよ

わかりました。ありがとうございました。

 

村上さんのアドバイス通りだと、賃料が相場より1割弱高い状態で利回り7%の1億2千万円の物件ですので、適正家賃で利回り8%だとすると1億円程度が妥当な購入価格となります。

 

売れ残りとはいえ、さすがに2千万円の指値は効かないでしょうから、諦めざるを得ないかと思います。

 

いやぁ、、、ヒヤヒヤしました(⌒_⌒;

 

続いて、3月分のセミナーレポートとなりますが、諸事情により次回は3月29日(木)のブログ更新となりそうです。

 

楽しみにして頂いている読者の皆さまには申し訳ありませんが、次回の記事まで今しばらくお待ち下さいm(_ _)m