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積算が出ない!!融資が下りない!?

葛飾APプロジェクトの体験記の続編となります。前回の記事はこちらから。

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葛飾APプロジェクト体験記シリーズはこちらです。

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●千代銀行からの電話にて衝撃の事前予告が。。

●千代銀行に融資の仮審査申し込み書を送付した数日後、担当の野口さん(仮称)より電話がかかってきました。

 

仮審査申込書と物件・収益計画の資料の送付、ありがとうございます

いえいえ。今回は妻との連帯債務で申し込みをしましたが、問題無いですかね?

それは全く問題無いです。ただ、少し物件資料を見ていてお伝えしたい事が

はい。何でしょう?

前回、仮審査申し込みを頂いた●蓮寺の物件は、積算がかなり出ていたのですが、今回の葛飾物件はあまり出ないようなんです

・・・(ゴクリッ)

なので、9200万円のフルローンは厳しく、1割とか頭金を頂く必要があるかもしれません

 

 

 

 


そんなぁ、


そんなぁ、、

 

そんなぁ、、、

 

 

そんなぁあ、、、

 

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そんなご無体なぁー、、

 

 

、、、●千代銀行さんも積算見るんですね

はい。見ます。。。。

 

積算価格の計算

●千代銀行はてっきりサラリーマンの属性のみで融資判断していると思い込んでいたので、これは想定外です。

 

今一度、●連寺物件と葛飾物件の積算価格を計算してみます。

※積算価格については以下記事を参照下さい(今回を機会に少しリライトしました)

www.ichiyoku.net

 

●蓮寺物件の積算価格

●連寺プロジェクトですが、木造2階建てアパート8戸の想定でした。

それぞれ土地・建物の積算価格を算出していきます。

土地の積算価格

有効敷地面積:185平米

相続税路線価:20万円

 

土地の積算価格=185平米×20万円=3700万円

建物の積算価格

延床面積:178平米

再調達価格:15万円

 

建物の積算価格=178×15万円=2670万円

土地・建物の積算割合

土地・建物積算価格=3700万円+2670万円=6370万円

土地・建物購入価格=4400万円+4700万円=9100万円

 

積算割合=6370÷9100万円=70% 

●葛飾物件の積算価格

葛飾物件は木造三階の8戸(9戸にならないか検討中)のアパートです。

仮審査申し込みは8戸で行ったため、8戸想定で積算価格を算出してみます。

 

土地の積算価格

有効敷地面積:105平米

相続税路線価:15万円

 

積算価格=105平米×18万円=1890万円

建物の積算価格

延床面積:172平米

再調達価格:15万円

 

積算価格=172×15万円=2580万円

土地・建物の積算割合

土地・建物積算価格=1890万円+2580万円=4470万円

土地・建物購入価格=3950万円+4600万円=8550万円

 

積算割合=4470÷8550万円=50%

 

●蓮寺物件と葛飾物件の積算価格比較

仮審査申し込みのタイミングでは、●連寺物件は擁壁問題があった事から、想定事業費の9100万円から400万円のバッファを持たせて9500万円で仮審査申し込みを行いました。

 

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葛飾物件では、8戸→9戸になる可能性がある事から、さらに余裕をみて想定事業費の8550万円から650万円バッファをもたせて9200万円で仮審査申し込みを行っています。

 

結果、銀行からはどのように見えているかというと

 

●蓮寺物件の積算割合

6370万円(積算価格)÷9500万円(仮審査申請額)=67%

 

葛飾物件の積算割合

4470万円(積算価格)÷9200万円(仮審査申請額)=48%

 

新築建売や土地から新築で色んな物件を見てきましたが、●連寺物件の積算割合が利回りが出る新築物件としては異常な数値である事を再認識しました。

 

その異常な数値が出た●蓮寺物件でとった仮審査承認を、完全にあてにしてしまっていました。

 

頭金1割を用意できるの?

もし、9200万円の1割の920万円を入れる事が融資の条件になった場合に、頭金を払えるのかを考えてみました。

 

うーん。。。無理です。

 

解体費や建築費竣工金の一時的な手出しや諸費用の事を考えると、完全無理、アウト。

 

こりゃあ、頭金の920万円を貸してくれる他の銀行を探すしかありません!!

 

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そんな銀行あるわけないか、、、(*´ω`*)

 

このままだとまずいです。。。

 

●千代銀行以外にも融資相談に行かないと全てが無に帰してしまいます

(次回に続きます♪)