一度きりの人生、すこーし欲をかいてみる~サラリーマン不動産投資ブログ~

家庭持ち30代後半サラリーマンが不動産投資で一度きりの人生、家庭に迷惑をかけないように少しだけ欲をかいてみる実践ブログ

初老の地場不動産屋へインタビュー

 

葛飾APプロジェクトの続編となります。前回の記事はこちら。

www.ichiyoku.net

 

葛飾APプロジェクトシリーズはこちらです。

www.ichiyoku.net

 

地場の不動産屋発見

葛飾物件の物件近辺を練り歩き、帰路につこうと最寄り駅まで歩いていると、地場の不動産屋を発見しました。

 

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もしかしたら、家賃相場や賃貸需要を聞けるかもしれません。

 

早速、近づいてみましたが、シャッターがしまっており、営業はされていないみたいです。ただし、シャッターにこんな貼り紙がしてありました。

 

 

近くにいるので御用があれば携帯に電話下さい
080-XXXX-●●●●

 

 

ノータイムで電話です。もう躊躇なんてしなくなってしまいました(笑)

 

電話にて事務所の前に来ている事を話すと10分後に初老の不動産屋さんがやってきて、シャッターを開けてくれました。事務所にお邪魔して、突撃インタビュー開始です。

 

地場の不動産屋さんへのヒアリング

アイスブレイク

 

年末のお休みの日に突然申し訳ありません。ひーやんといいます

どうも。木村(仮称)です。全然構わないですよ。住みたいところの希望は?

あ、いえ、実はこちらの近くにアパートを建てようとしておりまして

あら、オーナーさん。若いのにご立派ご立派

こちらは物件の近くなので、条件が良ければ管理をお願いしたいと思っているんですが

任せてちょうだい。うちは稼働率高いよー

 

ということで管理条件の話を聞きます。

 

ただ、残念ながら地場の不動産屋に管理をお願いする気はあまり無いので、こちらから聞きたい事を聞くために、まずは、WIN-WINの関係性である事を匂わせておきます

 

家賃相場のヒアリング

一通り管理条件を聞いた後、本題です。

 

それで、どこの物件なの?

●●駅から徒歩5分で、酒田さん(仮称)の古家がある所です

あぁ、酒田さんね。私の家の近くだ。立地は良いところだねー。どんな建物?

3階建ての木造アパートで、1階、2階が20平米ちょっとの1Kが3部屋。3Fが1Kと30平米の1LDKです

じゃあ、結構大きなアパートだ

賃料ってどれくらいとれそうですかね?

設備によるけど1Kの方は6万ちょっとかなー

(・・・!?)そうですか。1LDKの方はどれくらいとれますかね?

強気で7万5千!!かな

(・・・・!?)そうですかぁ。結構厳しいですね。ちなみに、3階については15~16平米の3戸にもできるかもしれないんですが

15平米?やめておいたが良いよ。狭小系のアパートは家賃下落が激しくてね。5万円切るんじゃない?

(ぐぇ・・・)あ、ありがとうございます


私の想定だと1Kは6万6千円。1LDKは8万円でした。それが6万円ちょっとと強気で7万5千円。現実はそこまで甘くなさそうです

 

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裏取り調査はやっぱり重要です

 

需給バランスのヒアリング

 

この辺って新築アパートとか、結構建ってるんですか?

そうだねー。最近多いよね。新築。

敷金とか礼金ってとれるんですか?

敷金はとれるよ。礼金は最近とらなくなってきたなぁ。更新料もとれなくはない

入居者の方って、何年くらい住まれます?

結構、長く住んでくれるよ。6年くらいかなぁ。住みやすい所だからね


ヒアリングした感じだと、新築アパートが建っているものの敷金や更新料もとれるし、入居期間も長く需給バランスはまだまだ崩れていないようです。

 

横浜の●塚駅の物件だと、敷礼ゼロゼロ、入居期間も平均3年なので、それに比べると全然良いです。

 

設備仕様のヒアリング

入居付けに有利な設備仕様をつけていきたいんですが、wifiは無料ですよね?

基本は無料。あと、CATVも大家負担が多いね

独立洗面台って必要ですか?

あるのが基本だね。私としては、無いよりあった方が良い、という程度だけれども

プロパンガスの予定なんですが、入居づけに影響します?

影響する。田舎から出てきた人であれば、プロパンも都市ガスもわからないから良いけど、田舎から出てきた人は、ここにはいきなり住まないから

元々都心部出身の方が住まれるという事ですか?

そう。プロパン高いってイメージがある人多いから。苦労するかもね

オートロックとか防犯カメラとかってどうです?

無いより、あったが良い。ただ、酒田さんのところだと、商店街歩いて行くから、ずっと人目があるからね。いらないんじゃない?

 

プロパンガスは影響有りかぁ。。。。「田舎から出てきた人が住む所ではない」か。確かに納得。

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土地・建物の値段の妥当性ヒアリング

 

ちなみに酒井さんの土地、坪いくらで買ったの?

106平米で3950万円なので、坪単価は、、えーっと

120万ちょっとだねー。本当高くなったねー

(計算早っ)え?高いですか?

昔に比べれば。この前は、近くの土地で坪140万円で売りに出してたから決して高くはないよ

おぉ、、良かったです

ちなみに建物はいくらで買うの?

プロパンガス仕様で4250万円、都市ガス仕様で4600万円です。

。。。。8戸でしょ?

高いですか?

高いと思うよ。知り合いの建設会社だったら、もっと安くいけると思う。私もこの近くでアパートを建ててもらっているけど、2階建ての1K22平米の4戸で2000万だから

建設しようとしているアパートは都市ガスですか?プロパンですか?

都市ガスに決まってる

(言い切るなぁ) だとすると4戸で2000万はすごく安いですね

紹介してあげようか?

ぜ、、、是非!!お願いします!!

アパート建築は本当にセンスが必要だよ。入居者の事を考えて間取りを作ってくれる建設会社と付き合わないと後々苦労する

ちなみに、土地の坪単価はいくらだったんですか?

ただ(無料)。借地だけど、知り合いの地主が持ってても仕方ないって言うから、借地権だけ払う感じ

いいなぁ。。。

長くやってるからね。おいしい話もあるのよ

 

最後に連絡先を交換し、お礼を言ってお別れしました。

 

ヒアリングまとめ

  • 立地は良い。
  • 1K20~22平米だととれる賃料は6万ちょっと。
  • 1LDK30平米だと、強気で7万5千円。
  • 15平米だと最近は5万円を切るし、家賃の下落が激しい。
  • 独立洗面台はないよりはあったが良い。基本は独立洗面あり。
  • インターネット、CATVは大家負担。
  • 敷金はとれる。礼金は無しが多くなってきた。更新料もとれなくはない。
  • オートロックは不要。
  • 都市ガスは賃貸付けに影響する。
  • 一度住めば長い。6年は住む。
  • 地場の不動産屋をながくやっていると、おいしい話もある。
  • センスある安い建築会社を紹介してもらそう

 

 

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思いもかけず大収穫

現地調査に行って本当に良かったです