一度きりの人生、すこーし欲をかいてみる~サラリーマン不動産投資ブログ~

家庭持ち30代後半サラリーマンが不動産投資で一度きりの人生、家庭に迷惑をかけないように少しだけ欲をかいてみる実践ブログ

葛飾APハイライトからの続編

 葛飾APプロジェクト ハイライト

f:id:minetiru:20180228003230j:plain

 

 

葛飾APプロジェクトの続編記事となります。

時系列が少し混み合ってきたので、葛飾APプロジェクトのハイライトをお送りします(^_^)

 

f:id:minetiru:20180228005306j:plain

f:id:minetiru:20180228005303j:plain

 

 

それぞれの詳細記事は以下にまとまっています。

www.ichiyoku.net

 

直前の葛飾APプロジェクトの記事はこちらです。

www.ichiyoku.net

  

葛飾AP 収益再計算

葛飾APの物件で助成金が出る事がわかり、黒神様より外構費や地盤改良費についても、相場感を教えて頂いたので、再度、収益計算を行う事にしました。

 

特に外構費の見積額は160万円になっていましたが、オープン外構とし土間コン程度であれば50万円で、おさまるようなので、大幅なコストダウンが図れそうです。

 

以下、収益再計算の結果となります。

 

f:id:minetiru:20180227233848j:plain

 

f:id:minetiru:20180227233900j:plain

 

f:id:minetiru:20180227233906j:plain

 

f:id:minetiru:20180227233855j:plain

 

利回り8.11%!!

基準の8%を越えは何とかなりそうです\(^o^)/

 

K社社長からの見積もり提示

収益再計算後、ほっと人安心しているとK社社長からメールが届きました。デジタル時計を見てみると、2017年12月29日(金)01:11。結構な時間です。

 

メールを見ると1K7戸+1LDKプランでの見積書が作成できたとメールが届きました。さすがK社社長です。ソロバン弾きが早いです。プラン提示からまだ数時間しか経過していないです。裁量がある社長だからこそなせるワザ。頼りになります。

 

どきどきしながら、添付されている見積もり資料を開いてみると、、、

 

 

 

 

 

5200万円

(´Д`) グハッ

 

 

Kaito建設提示の4600万円には遠く及びませんが、●蓮寺プロジェクトで8戸の木造2階建てのアパートの見積もりを依頼した時は4700万円だったので、妥当といえば、妥当な金額です。

 

ただ、メールの文末に

 

お値段は相談させて頂きます

 

と記載があったため、一か八かプロパン仕様にして4200万円にならないか、再見積もり依頼のメールしておきました。が、、、さすがに1000万円ダウンは厳しいでしょう。。。

 

家賃相場と賃貸需要の裏取り調査

収益再計算の結果、8%を越える事がわかりましたが、この利回り計算、重要な事を見落としています

 

そう、家賃相場と賃貸需要の裏取り調査ができていないのです。

 

実際に想定した家賃通りに賃料収入が得られそうか、賃貸需要のバランスが崩れていないか、現地の管理会社の意見を聞かず、ネット上の情報だけで決めつけてしまうと痛い目をみます

※裏取り調査の重要性は下記の記事参照 

www.ichiyoku.net

 

とはいえ、かなり夜もふけてきたので、とりあえず、物件近隣駅のエイブルと、ミニミニにK社社長から提示された建築プラン(1K7戸+1LDK)を添付した家賃査定の依頼メールを送り、翌日日中に電話で担当と話をする事にしました。

 

メールを送り、やっとこさ寝ようするとエイブルから自動返信メールがありました。

 

エイブル●●店です。この度は、お問い合わせ頂きまして、ありがとうございます。

誠に勝手ながら、弊社では下記日程を年末年始休業とさせて頂きます。

12月27日(水)~1月3日(水)
※4日以降は、定休日なしにて営業しております。

また、具体的にお部屋の見学をご希望の場合は、ご都合の良い日時をお知らせ下さい。 

 

 

 

しまった!!( ̄ロ ̄lll)

 

管理会社も年末の営業は短いのか!?

ただ、ミニミニからは自動返信がきません。。。競合のエイブルが休みの間も営業をしてくれてるといいですが、、、

 

ミニミニへの裏取り調査の電話

12月29日(金)の昼頃、ミニミニの担当者がメールを見終わったであろうタイミングで電話をかけてみると、すぐに担当者がでてくれました。

 

良かったです。まだミニミニは営業中のようです。

 

はい、ミニミニショップです

昨晩、家賃査定のメールをしたひーやんというものですが、ご覧いただけしたでしょうか?

申し訳ありません、各支店は年末年始休業に入っておりまして、こちらで代表して各担当に取次を行っています。どちらの支店への問い合わせでしょうか?

(え!?)●●支店になります

●●支店ですね。少々お待ち下さい。。。。申し訳ありません。既に支店の担当は休暇に入っているようです。内容は共有しておきますので年明けに、担当から連絡致します

 


くっ、、、、裏取り調査ができない。。。

ど、、、どうしよう(=ω=。)

(次回へ続きます)