一度きりの人生、すこーし欲をかいてみる~サラリーマン不動産投資ブログ~

家庭持ち30代後半サラリーマンが不動産投資で一度きりの人生、家庭に迷惑をかけないように少しだけ欲をかいてみる実践ブログ

プラス思考で基準をぶらす

前回の記事の続きです。

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葛飾AP 不動産体験記シリーズは以下です

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8戸 木造三階アパートプランでの収益シミュレーション

K社より、狭小でない8戸の建築プランが出てきたので、早速、収益シミュレーションをしてみました。

 

1Kの7戸については、前回と同じく6万4千円平均。1LDKの周辺類似物件から8万円と想定。月間賃料は52万8千円。年間賃料は634万円となります。

 

目標利回りの8%で割り戻す(634万円÷8%)と事業費は7920万円です。

 

土地(3950万円)+解体費用(200万円)が4150万円なので、建築費にかけられるコストは3770万円です。

 

Kaito建設から提示された8戸の木造三階アパート(3Fは狭小)の建築費の見積もりは4600万円。。。。。

 

 


あっかーーーーーーん!!

Σ( ̄ロ ̄lll)

 

ダメです。やっぱり、9戸から8戸になってしまったインパクトは大きいです。。。

 

良い物件に間違いない!!

ちょっと、、、少し厳しく収益シミュレーションをしちゃったようですね。

 

何事も悲観的に考える、私の悪いクセです。

 

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より現実的なシミュレーションをしてみましょう♪

 

1Kの賃料ですが、築10年以内の類似物件の賃料を元に、想定賃料を6万4千円とおいていました。

 

より、精度を高めるために、築5年以内の類似物件の賃料を元にすると6万6千円はとれそうです。

 

 

 

そうだ、、、この値を使いましょう^^

 

 

 

変更後の賃料で計算し直すと、目標利回り8%に達するためには建築にかけられる費用は3980万円です。Kaito建設の見積もり額は4600万円のため、620万円足りません

 

・・・・プロパンガス仕様にしたら、どうだろうか?

 

都市ガス仕様からプロパンガス仕様にすれば、建築費を350万円抑えられます。エアコンや給湯器、配管工事費用等をプロパン会社が負担してくれるからです。

 

 

 

そうだ、、、、プロパンガス仕様にしましょう^^

 

 

そうなると、建築費は4250万円となります。

 

が、、、それでも、3980万円には270万円程足りません。

 

そもそも、利回り目標が高すぎたのかもしれませんね。

 

別に8%でなくても良いのではないでしょうか?

 

現時点の想定利回りを計算してみます。

 

土地+解体費で4150万円。建物(プロパン仕様)で4250万円で合計8400万円

 

年間賃料は650万円なので、表面利回りは650万円÷8400万円で7.74%

 

駅徒歩5分で利回り7.74%のアパートが手に入るのであれば、このご時世、十分ではないでしょうか?

 

うん。そうだ。そうだ。そうだ。そうだ。そうに違いない。良い物件です。

 

良い物件に違いありません!!

(*゚Д゚*)

(次回に続きます)